Расчет основных показателей бизнес-плана риэлтерскими фирмами

В целом бюджетирование «сверху вниз» является предпочтительным, однако на практике, как правило, применяются  смешанные варианты содержащие в  себе черты обоих вариантов. Вопрос лишь в том, какой подход преобладает.

Есть еще несколько вариантов классификации бюджетов:

• Долгосрочные и краткосрочные бюджеты (Short- & Long-term budgets)

В западной практике долгосрочным бюджетом считается бюджет, составленный на срок 2 года и более, а краткосрочным - на период не более 1 года.

Естественно, сейчас в России достоверность трех-, пяти- и уж тем более -десятилетних бюджетов, будет, мягко говоря, невысокой.

По различным мнениям, «горизонт прогнозирования» на данный момент в России составляет от полугода до полутора-двух лет. Таким образом, представляется вполне рациональным считать краткосрочными бюджетами квартальные и менее, а долгосрочными - от полугода до года.

Зачастую в компании долгосрочное и краткосрочное бюджетирование объединяются в единый процесс. В  этом случае краткосрочный бюджет составляется в рамках разработанного долгосрочного и поддерживает его, а долгосрочный уточняется по прошествии каждого периода краткосрочного планирования и как бы «прокатывается» вперед еще на один период.

Причем если краткосрочный  бюджет, как правило, несет гораздо больше контрольных функций, нежели долгосрочный, который в основном служит для целей планирования.

• Постатейные бюджеты (line-item budgets)

Постатейный бюджет предусматривает  жесткое ограничение суммы по каждой отдельной статье расходов без возможности переноса в другую статью.

В западной практике такой  подход широко используется в правительственных  учреждениях, однако нередко применяется  и в коммерческих организациях для  обеспечения более жесткого контроля и ограничения полномочий руководителей нижнего и среднего звена.

В России сама концепция  постатейных бюджетов широко распространена в коммерческих структурах, но на практике редко воплощается с достаточной  жесткостью.

• Бюджеты с временным периодом (Lapsing Budgets)

Этот термин означает систему бюджетирования, в которой неизрасходованный на конец периода остаток средств не переносится на следующий период.

Эта разновидность бюджета  используется в большинстве организаций, т.к. позволяет более четко контролировать деятельность менеджеров и расход ресурсов компании, пресекая «накопительские» тенденции.

К недостаткам такого метода следует отнести неравномерность  расходования бюджетных средств, когда  в конце периода менеджеры  начинают в срочном порядке тратить  остаток средств на зачастую ненужные расходы или просто неоптимальным образом, опасаясь, что в случае «недорасхода» бюджет на следующий период будет урезан на соответствующую сумму. Кроме того, в конце периода довольно много сил тратится на инвентаризацию и отчетность.

• Гибкие и статичные бюджеты

В наиболее часто используемом в России статичном типе бюджета  цифры находятся вне зависимости  от объемов производства и т.п., в  то время как при составлении  гибкого бюджета расходы ставятся в зависимость от некоего параметра, как правило, характеризующего объем производства или продаж.

Хорошим примером гибкого  бюджета может послужить бюджет какого-либо концерта, когда все  статьи бюджета, включая количество охраны/милиции и гонорары артистов, поставлены в зависимость от количества проданных билетов.

Гибкий бюджет хорош тем, что позволяет более адекватно оценить эффективность работы подразделений, не обеспечивающих продажи, а играющих по отношению к ним поддерживающую роль.

• Преемственные бюджеты и бюджеты с нулевым уровнем (Incremental & Zero-Base budgets)

Бюджет с нулевым  уровнем - это бюджет, который каждый раз составляется заново, «с нуля». В противоположность ему, у преемственного бюджета есть нечто вроде шаблона, в который при очередном бюджетировании лишь вносятся коррективы, отражающие текущие изменения по сравнению с устоявшимся процессом.

Преемственный бюджет намного снижает  объем усилий и времени, затрачиваемых  на бюджетный процесс. Однако он имеет  и довольно серьезные недостатки, основным из которых является опасность  образования «застойных участков», тянущихся из прошлого без изменений, которые при составлении бюджета «с нуля» могли бы быть пересмотрены и оптимизированы.

 

1.4 Типовые  стадии организации системы бюджетирования  на предприятии

1. Информационная структуризация. На первой стадии осуществляется структуризация статей бюджета и схем их консолидации. При правильном понимании финансово-экономической модели деятельности эта задача по силам любому профессиональному финансовому менеджеру. После ее решения у него появляется возможность планирования финансов в разрезе бюджетных статей, а также анализа того, какие отклонения не позволили предприятию достичь запланированного финансового результата. Но это только первый шаг в построении бюджетной системы. (Хотя часть компаний на нем ее и заканчивает).
2. Распределение функций бюджетного планирования. На следующем шаге необходимо распределить планирование значений бюджетных статей по так называемым «центрам финансового учета» (ЦФУ). Так проявляется еще одна базовая идея бюджетирования, как метода краткосрочного финансового управления – компетентность в определении реальных значений бюджетных статей (как в части выручки, так и затрат) выше в месте их формирования, т.е. в подразделениях, ответственных за сбыт, производство и обеспечение деятельности, а не в финансовых и планово-экономических отделах. В организационном плане здесь должна быть решена задача построения регламентов оперативного сбора и консолидации плановых и фактических показателей. Эту стадию уже могут реализовать немногие – мешает отсутствие на предприятии четких организационных регламентов. Добавление новых функций финансового планирования затруднено, когда неточно определены другие функции, выполняемые подразделением.
3. Стимулирование выполнения бюджетов. И, наконец, подлинная система бюджетного управления немыслима без создания модели финансовой ответственности – построение финансовой структуры с выделением центров финансовой ответственности (ЦФО). Только данная модель, предусматривающая ответственность и стимулирование менеджеров в зависимости от выполнения декларированных ими бюджетных показателей, делает систему бюджетирования работающей. То есть, в систему бюджетного управления вводится механизм, целью которого является обеспечение максимальной сходимости плановых и фактических данных. Теперь бюджет это не только консолидированный прогноз, составленный компетентными менеджерами, но и реальный финансовый план, который имеет конкретных исполнителей, лично заинтересованных в его выполнении.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Расчет основных показателей бизнес-плана  риэлтерскими фирмами

Доходы риэлтерской  фирмы, (млн. руб.)

№	Виды оказываемых  услуг (доходов)	Без НДС (млн. руб.)	Сумма НДС	с НДС
1	Консалтинговые услуги	0,5	0,09	0,59
2	Посреднические услуги при покупке-продаже недвижимости: 2.1. на вторичном рынке 2.2. на первичном рынке
		20	3,6	23,6
3	Посреднические услуги по аренде  недвижимости	8	1,44	9,44
4	Прочие посреднические услуги	2	0,36	2,36
	Всего	30,5	5,49	35,99

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Расходы риэлтерской  фирмы, (млн. руб.)

№	Статьи расходов	Без НДС (млн. руб.)	Сумма НДС	с НДС
1	Фонд оплаты труда, согласно должностным окладам	9	-	-
2	Премиальные доплаты  в зависимости от объема оказанных  услуг	2,25	-	-
3	Единый социальный налог и страховые взносы от несчастных случаев и профессиональных заболеваний (30,2% от ФОТ)	2,718	-	-
4	Единый социальный налог  и страховые взносы от несчастных случаев и профессиональных заболеваний (30,2% от премиальных доплат)	0,6795	-	-
5	Амортизационные отчисления	0,0912
6	Расходы на рекламу	1,2	0,216	1,416
7	Аренда офиса	1,8	-	-
8	Услуги сторонних организаций	0,5	0,09	0,59
	Всего	18,15	0,306	2,006

 

 

 

 

 

Расчет по общей  системе налогообложения (ОСНО).

Стоимость основных средств  составляет 1 млн. руб., износ 24%, соответственно остаточная стоимость равна 0,76 млн руб. Годовая амортизация 12%, следовательно амортизационные отчисления =0,76 * 12% = 0.0912 млн. руб.

1. НДС подлежащий уплате в бюджет:

НДСисч.	НДСвыч.
0,09 3,6 1,44 0,36	0,216 0,09
5,49	0,306

 

 

 

 

 

 

НДС_б = 5,49 – 0,306 = 5,184 млн.руб.

2. Налог на имущество  составляет 2,2%.

Налоговая база = (0,76+(0,76-0,0912))/2 = 0,7144 млн.руб.

Н_им = 0,7144 * 2,2% = 0,01565 млн.руб.

3. НДФЛ.

Условно принимаем 1400 рублей в месяц на 1^горебенка до достижения совокупного годового дохода работника 280 000 рублей.

ФОТ = 9,0   Ср.числ. работников фирмы = 60

НДФЛ = (9,0+2,25-60*1400*12)*13%= (11,25-1,008)*13%= 1,33146 млн. руб.

 

 

 

 

 

 

4. Налог на прибыль.

Доходы	Расходы
0,5 20 8 2	9,0 2,25 2,718 0,6795 0,0912 1,2 1,8 0,5 0,01565
30,5	18,25435

 

Налоговая база = 30,5 – 18,25435= 12,24565млн. руб.

Налог на прибыль = 12,24565 * 20% = 2,44913млн.руб.

5. Чистая прибыль.

ЧП = 12,24565 – 2,44913 = 9,79652 млн. руб.

6.Рентабельность продаж

РП = читая прибыль/объем выручки по основной деятельности без НДС

РП =  9,79652/30,5= 0,32

Следовательно, с каждого  заработанного рубля предприятие  получает 32 копеек прибыли.

 

 

 

 

 

7. Налоговое бремя  (НБ):

 

                                      ∑ всех налогов

Налоговое бремя =

                                 Объем выручки * 100 %

 

	Наименование  налога	Сумма, млн. руб.
1	Расходы по уплате НДС	5,184
2	Расходы по уплате НДФЛ	1,33146
3	Единый социальный налог  и страховые взносы от несчастных случаев и профессиональных заболеваний (30,2% от ФОТ)	2,718
4	Единый социальный налог  и страховые взносы от несчастных случаев и профессиональных заболеваний (30,2% от премиальных доплат)	0,6795
5	Расходы по уплате налога на имущество	0,01565
6	Текущий налог на прибыль	2,44913
	Итого	12,37774

 

Налоговое Бремя = (12,37774 /35,99)*100% = 34,39%

ПСН = (12,37774 /35,99-2,006)*100% = 36,42%

 

 

 

 

 

Точка безубыточности = (сумма  условно-постоянных затрат)/(1-сумма  условно-переменных затрат/выручка).

Условно-постоянные затраты:

• Фонд оплаты труда, согласно должностным окладам
• Единый социальный налог  и страховые взносы от несчастных случаев и профессиональных заболеваний (30,2% от ФОТ)
• Амортизационные отчисления
• Расходы на рекламу
• Аренда офиса
• Услуги сторонних организаций
• Расходы по уплате НДФЛ
• Расходы по уплате налога на имущество

∑условно-постоянных затрат = 9+2,718+0,0912+1,2+1,8+0,5+1,33146+0,01565 = 16,65631

Условно-переменные затраты:

• Премиальные доплаты, в зависимости от объема оказанных услуг
• Единый социальный налог и страховые взносы от несчастных случаев и профессиональных заболеваний (30,2%  от премиальных затрат)
• Расходы по уплате НДС
• Текущий налог на прибыль 

∑условно-переменных затрат = 2,25+0,6795+5,184+2,49913 = 10,61262

Точка безубыточности = 16,65631/(1-10,612262/30,5) = 25,625

 

 

 

 

 

Расчет по упрощенной системе налогообложения (УСНО).

Стоимость основных средств  составляет 1 млн. руб., износ 24%, соответственно остаточная стоимость равна 0,76 млн  руб. Годовая амортизация 12%, следовательно  амортизационные отчисления =0,76 * 12% = 0.0912 млн. руб.

1. НДФЛ.

Условно принимаем 1400 рублей в месяц на 1^горебенка до достижения совокупного годового дохода работника 280 000 рублей.

ФОТ = 9,0   Ср.числ. работников фирмы = 60

НДФЛ = (9,0+2,25-60*1400*12)*13%= (11,25-1,008)*13%= 1,33146 млн. руб.

2. Единый Налог.

Доходы	Расходы
0,5 20 8 2	9,0 2,25 2,718 0,6795 0,0912 1,416 1,8 0,59
30,5	18,5447