Методы расчета полой восстановительной стоимости объекта недвижимости

План 
Введение | | Оценка недвижимости: теоретический аспект 
Сущность недвижимости 
Общая характеристика оценки недвижимости 
Массовая и индивидуальная оценка недвижимости 
Область применения массовой оценки 
Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки 
Этапы массовой оценки 
Сущность затратного метода оценки недвижимости 
Сфера применения и ограничения затратного метода 
Значение затратного метода 
Недостатки затратного метода оценки недвижимости 
Этапы оценки недвижимости затратным методом

Анализ оценки стоимости недвижимости затратным методом 
Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости 
Оценка общего и накопительного износа 
Заключение 
Список использованной литературы

| |ВВЕДЕНИЕ

С переходом экономики  на рыночные отношения стал развиваться  и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.

На сегодняшний  день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество  играет особую роль в экономической  и социально- культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка  недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.

В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Оценка недвижимости используется при принятии таких  стратегически важных для предприятия  задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы  оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого  использования имущественного комплекса  предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

В своей курсовой работе я поставила цель проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.

Достижение настоящей  цели возможно путем комплексного анализа  затратного метода оценки недвижимости, периодичного материала, статей и аналитического материала на данную тему.

1. Оценка недвижимости: теоретический аспект

1. Сущность недвижимости

Существует множество  определение сущности недвижимости, но все они близки по содержанию и отличаются только по незначительным нюансам. 
Остановимся на сущности некоторых из них.

В учебнике русского гражданского права (1914г.) написано: «Под именем недвижимость понимается прежде всего часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи».

Недвижимость –  это «земля как физический объект и все то, что с ней прочно связано (находиться на ней)» (Харррисон Г. «Оценка недвижимости», 
1994).

Недвижимость (zealty, zeal estate) – недвижимое имущество –  участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой  и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

Согласно терминологии, принятой в практике США, недвижимостью  является 
«Земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство под землей». Недвижимость также включает в себя объекты, прочно связанные с землей.

Как видим, ни годы, ни расстояния не внесли в понятие «недвижимости» существенных изменений, что свидетельствует  о фундаментальности и в хорошем  смысле консервативности сферы недвижимости и отношений, складывающихся по поводу недвижимости, имущества.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

. Земельные участки;

. Участки недр;

. Обособленные водные  объекты и все, что связано  с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

Традиционно недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд –  совокупность всех жилых помещений  независимо от форм собственности, включая  жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и другие строения, пригодные для проживания. [3]

К нежилому фонду относятся  здания, сооружения и другие объекты  или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. [3]

Нежилые помещения  подразделяются по функциональному  назначению на: офисные, торговые, складские, производственные.

Недвижимость –  товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя.[3]

Недвижимость как  товар имеет следующие особенности: фундаментальность, уникальность и  неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя  и др.

Рынок недвижимости (market) – совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.

Отличительными чертами  недвижимости как товара и рынка недвижимости являются:

. Специфический характер  оборота (через оборот прав  на него);

. Высокий уровень  трансакционных издержек при  сделках с ней;

. Более низкая по  сравнению с другими товарами  ликвидность;

. Ограниченная возможность  саморегулирования рынка посредством ценового механизма;

. формирование цены  происходит в результате взаимодействия  ограниченного количества продавцов  и покупателей;

. арена взаимодействия  спроса и предложения – не  национальная экономика в целом,  а регионы (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).

На основе этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать его главную специфическую черту - менее современный рынок по сравнению  с другими секторами рыночной экономики.

По критериям, принятым в экономической теории, рынок  является совершенным, если на нем выполняются  следующие условия:

. спрос и предложение  близки к равновесию или могут  быть легко приведены к равновесию  посредством ценового механизма;

. присутствие много независимых друг от друга продавцов и покупателей;

. покупатели и продавцы  хорошо информированы о состоянии  и тенденциях рынка;

. спрос и предложение  эластичны по цене;

. издержки сделок  низки по сравнению с ценой  товара;

. рынок доступен  для вхождения в него новых участников;

. товары обладают  высокой ликвидностью.

В отличие от этого  на рынке недвижимости:

. спрос и предложение,  как правило, не сбалансированы  и возможности приведения их  в равновесие посредством цен  ограничены;

. присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;

. информация о рынке  не столь открыта, как например, на рынке ценных бумаг или  потребительских товаров;

. издержки сделок (необходимость проверки юридической  чистоты объекта, затраты на  регистрацию и т.п.) весьма высоки;

. предложение и  спрос менее эластичны, чем  на других рынках;

. вхождение на рынок  новых участников затруднено;

. для недвижимости  как товара характерна низкая  ликвидность.

Несовершенство рынка  недвижимости непосредственно влияет на специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики.

Совокупность потребительских  свойств объекта недвижимости и  параметров внешней по отношению  к нему среды определяет полезность объекта.

Развитие рынка  недвижимости вряд ли возможно без  ее оценки.

2. Общая характеристика  оценки недвижимости

Оценка недвижимости – операция по определению стоимости  объекта [5]. 
Величину стоимости объекта необходимо знать для:

. Осуществления купли-продажи  объекта;

. Определения налогооблагаемой  базы;

. Решения вопросов ипотечного кредитования;

. Аренды;

. Страхования;

. Переоценки основных  производственных фондов предприятия;

. Осуществления объективной  приватизации;

. Привлечения иностранных  инвестиций и др.

Оценка одна из важнейших  функций маркетинга и системы  управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость – значит определить рыночную стоимость объекта.

Рыночная стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. [5] На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения. Известна первая заповедь инвестора: местоположения, местоположение и еще раз местоположения – вот что действительно важно.

В свою очередь на спрос и предложение влияют следующие  факторы:

. Уровень и динамика  доходов населения;

. Дифференциация населения  по уровню доходов;

. Состояние экономики  страны и отдельных субъектов  хозяйствования;

. Доступность финансовых  ресурсов в целом и кредитных  в частности;

. Уровень развития  ипотечного кредитования;

. Цены на рынке  недвижимости;

. Степень риска  инвестиций в недвижимость;

. Стоимость строительства;

. Налоговый режим  (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);

. Условия окружающей  среды (уровень развития социальной  инфраструктуры: обеспеченность транспортными  сетями; экологическая обстановка) и др.

Взаимодействие отмеченных факторов в конечном итоге определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости.

1. Массовая и индивидуальная  оценка недвижимости