Принципы и особенности приватизации жилых помещений в РФ

 
Оформление договора передачи в собственность  жилых помещений, в которых проживают  исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

Статьи А. Локтионова

ПРИВАТИЗАЦИЯ  ЖИЛИЩНОГО ФОНДА: УСЛОВИЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ 

Сроки приватизации продлены до 1 марта 2010 г., значит до наступления указанного срока лица, занимающие помещение по договору социального найма, имеют возможность получить его в собственность. 
 
Согласно п. 2 статьи 235 Гражданского кодекса (ГК) по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц. 
 
Согласно статье 1 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Закон 1541-1) приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Условия осуществления приватизации

 
Первым условием является безвозмездное  осуществление приватизации. До декабря 1992 приватизация не была бесплатной в полном объеме –  согласно статья 12, 13 Закона РСФСР от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" размер бесплатно передаваемых в собственность граждан жилых помещений не может быть менее 18 кв.м. общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв.м. на семью с учетом потребительских качеств жилья.  
 
После внесения 23 декабря 1992 г. изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья производится бесплатно, независимо от его размера. Суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру названные выше нормы, подлежали возврату. 
 
Вторым обязательным условием осуществления приватизации является ее однократность – согласно статье 11 Закона 1541-1 каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия. 
 
Федеральный закон от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации" (Закон 189-ФЗ) также наложил на процесс приватизации ряд ограничительных условий. Так, во-первых, срок приватизации ограничен - как уже говорилось выше, она может быть проведена до 1 марта 2010 г.  
 
Кроме того, Закон 189-ФЗ внес ряд изменений в статью 4 Закона 1541-1, в результате которых не подлежали приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года (после вступления в силу нового Жилищного кодекса).  
 
Остановимся на этом моменте поподробнее. Конституционный Суд РФ признал данное положение не соответствующим Конституции и не подлежащим применению.  
 
Установив в статье 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" запрет на бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений, предоставленных им после 1 марта 2005 года по договорам социального найма из государственного и муниципального жилищных фондов, законодатель это обосновал тем, что с введением в действие ЖК договоры социального найма жилых помещений заключаются на новых условиях. Таким образом, граждане фактически были поставлены в неравное положение с гражданами, получившими жилье до указанной даты и, следовательно, сохранившими право на приватизацию в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда. 
 
Следует отметить, что единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005 года является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения:

• до 1 марта 2005 года оно предоставлялось на основании ордера;
• после 1 марта 2005 года - на основании решения органа местного самоуправления.

 
Данное различие не является существенным, оно не влияет на правовой режим жилого помещения, занимаемого  по договору социального  найма, и потому не предопределяет каких-либо его особенностей.  
 
Таким образом, установление запрета не имеет конституционного обоснования и противоречит Конституции, согласно которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. 
 
На настоящий момент установленные ограничения продолжают действовать только в отношении некоторых категорий жилых помещений.

Субъекты  и объекты приватизации

 
Субъектом приватизации являются граждане РФ. Согласно статье 3 Федерального закона от 31 мая 2002 г. №62-ФЗ "О гражданстве  РФ" гражданство  РФ - это устойчивая правовая связь лица с РФ, выражающаяся в совокупности их взаимных прав и обязанностей. 
 
Объектом приватизации является жилая недвижимость, за исключением той, в отношении которой приватизация запрещена.  
 
Путем приватизации осуществляется приобретение в собственность жилых помещений, входящих в:

• государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности непосредственно РФ и субъектам РФ;
• муниципальный жилищный фонд – жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям (муниципальным предприятиям, ведомствам, учреждениям).

 
При этом не являются объектами приватизации следующие жилые помещения, находящиеся:

• в аварийном состоянии согласно Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47;
• в общежитиях;
• в домах закрытых военных городков. Закрытыми военными городками, в которых нельзя проводить приватизацию, являются военные городки воинских частей, расположенные в населенных пунктах и имеющие систему пропусков и обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне черты населенных пунктов;

служебные жилые помещения, которые предназначены  для проживания граждан  в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.  
ДОГОВОР ПЕРЕДАЧИ N ________

 
г. Москва от "____" ______ г. 
 
В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. 
N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской 
Федерации", Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 
2004 г. N 188-ФЗ, Законом Российской Федерации "О приватизации 
жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями и 
дополнениями), постановлением Правительства Москвы от ____________ 
N _________ Департамент жилищной политики и жилищного фонда города 
Москвы в лице ________, действующего по _____________, и граждане: 
1. ____________________________, 2. _____________________________, 
3. ________________________________, зарегистрированные по адресу: 
г. Москва, __________________________, заключили настоящий договор 
передачи квартиры N ____, состоящей из _____ комнат, в доме N ____ 
по ул. ___________________ общей площадью ___________ кв. м, общей 
площадью без учета лоджий и балконов ________________ кв. м, жилой 
площадью ________ кв. м, <*>) в __________________________________ 
собственность граждан: _____________________________, ____________ 
_______________________________, _________________________________ 
 
-------------------------------- 
<*> Технические характеристики и адрес жилого помещения заполняются на основании представленных из БТИ поэтажного плана и экспликации.

Условия договора

•  
  1. До 01.01.2007: 
  1.1. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз. 
  1.2. Несовершеннолетние, ставшие собственниками жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. 
  2. Собственник жилого помещения: 
  2.1. Осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации. 
  2.2. Принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, несет бремя содержания и ремонта данного жилого помещения, включающие в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, несет риск случайной гибели, утраты своего имущества. 
  2.3. Обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 
  3. Собственник, проживающий в доме - памятнике архитектуры, обязан соблюдать правила охраны, использования, учета и реставрации памятников в соответствии с требованиями Закона Российской Федерации "Об охране и использовании памятников истории и культуры". При этом в собственность граждан передаются только квартиры, а не весь жилой дом, являющийся памятником архитектуры. 
  4. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 
  Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. 
  5. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. 
  6. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество многоквартирного дома). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 
  Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 
  7. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 
  7.1. Осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 
  7.2. Отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. 
  8. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме для обеспечения совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме могут создать товарищества собственников жилья. 
  9. Факт государственной регистрации права собственности подтверждается выдачей свидетельства. 
   
  Подпись должностного лица, 
  ответственного за передачу жилья 
  в собственность граждан _________ Подписи граждан _______________, 
  _______________, 
  ________________ 
   
  М.П. 
   
  Место штампа

РАСПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Расприватизация – это процесс, обратный приватизации, представляющий собой  расторжение договора о приватизации и передачу жилого помещения в государственную или муниципальную собственность. 
 
В результате расприватизации гражданам возвращается правовое положение нанимателей жилых помещений.

Порядок расторжения договора о приватизации

 
Расторжение договора о приватизации возможно, если орган или организация, передавшие данное жилье гражданину в порядке приватизации. Если орган или организация откажут гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то его расторжение возможно в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом.  
 
В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и статье 9.1 Федерального закона от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Закон 1541-1) граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2010 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. Соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица, в свою очередь, обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ. 
 
В предыдущей редакции статья звучала по-другому: «Малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ». 
Таким образом, малоимущие граждане до 2007 года могли расприватизировать свои жилые помещения.  
 
Таким образом, рассмотренные выше ограничения весьма существенно сужали возможности расторжения договора о приватизации жилого помещения по сравнению с возможностью приватизации.  
Изначально Закон 1541-1 не предусматривал расторжение договора с органами власти и с государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями.  
 
Еще один момент: законодатель все время говорит о «единственном месте постоянного проживания». Согласно п. 1 статьи 20 Гражданского кодекса (ГК) местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Получается, что человек не может иметь больше одного постоянного места жительства, поскольку одно из них уже никак не постоянное.