Автор: Пользователь скрыл имя, 12 Ноября 2011 в 18:59, реферат
Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.
Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.
Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;
Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).
Тогда:
если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%
Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.
если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%
Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.
если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться
1,0 = (1,0 + 0,15) * Х;
если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться
1,0 = (1,0 – 0,15) * Х;
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо:
1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле
где
| Цоб | -
вероятная цена продажи |
| ПВДо | - валовой доход от оцениваемого объекта; |
| ВРМа | - усредненный валовой рентный мультипликатор; |
| Цia | -
цена продажи i-го |
| ПВДia | - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; |
| m | -
количество отобранных |
Пример
Расчет ВРМ
|
Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).
ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.
В этом случае
где
| Ккап | -общий коэффициент капитализации; |
| ЧОДо | - чистый операционный доход от оцениваемого объекта; |
| Цia | -
цена продажи i-го |
| ЧОДia | -
чистый операционный доход i- |
| m | -
количество отобранных |
Пример
Расчет ОКК
| Аналог | Цена продажи, у.е. | ЧОД, у.е. | ОКК |
| Объект оценки | 375000 | 50000 | 0,13 |
| А | 35000 | 5000 | несопоставим |
| В | 500000 | 40000 | 0,08 |
| С | 350000 | 35000(за истекший год) | несопоставим |
| D | 450000 | 48000 | 0,11 |
В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.
Таблица
Расчет стоимости квартиры методом парных продаж
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Информация о работе Оценка объекта с применением сравнительного подхода