Право частной собственности

      30-е  годы — годы борьбы за коллективизацию  сельского хозяйства. Колхозное  землепользование образовало особый правовой институт. Закреплен принцип устойчивого, т.е. не допускающего .изъятия в связи с выходом отдельных членов, землепользования колхозов . Делается акцент на ужесточении условий единоличного крестьянского землепользования.

      С конца 60-х гг. в развитии земельного права встает ряд новых проблем. Развитие производительных сил все ощутимее негативно воздействует на состояние земель, в то время как действующее законодательство фактически не уделяет внимания обеспечению рационального использования и охране земель. Законодательство представлено множеством небольших по объему, слабо взаимосвязанных нормативных актов, регулирующих отдельные аспекты земельных отношений. В этих условиях требуется существенное обновление земельного законодательства, которое было проведено путем кодификации норм земельного права.

      Основы  земельного законодательства — комплексный  рамочный нормативный акт, установивший общие правила поведения субъектов  по отношению к земле. Он регулирует вопросы государственного управления, порядок землепользования, государственный контроль и юридическую ответственность. В Основах закреплена одна форма собственности — исключительная государственная. Запрещались любые действия, нарушающие данное право. Все земли объединялись в единый государственный земельный фонд и делились на 6 категорий в зависимости от основного целевого назначения. Появился не известный прежнему законодательству объемный раздел об охране земель.

      После 1968 г. развитие земельного законодательства происходит в рамках подзаконного регулирования. Во исполнение и в развитие Основ  принимаются постановления Совета Министров СССР о возмещении убытков  землепользователям при отводе зе­мель  для государственных и общественных нужд, о государственном контроле над использованием земель, о порядке ведения государственного земельного кадастра. Значительное внимание уделяется вопросам сохранения и улучшения земель, рационализации землепользования.

      С расширением правового регулирования земельных отношений вопрос о кодификации земельного законодательства встает заново. Однако начиная с середины 80-х гг. нарастающие политические изменения в стране, вылившиеся в распад СССР в 1991 г. и образование новых независимых государств, затормозили решение проблемы кодификации, а после изменения социально-экономических и политических отношений в России придали ей иную направленность.

      Сразу после образования Российской Федерации  в 1991 г. как независимого государства  разрабатывается программа крупномасштабного реформирования земельных отношений. В ее основу положена идея денационализации земель, реализованная в конституционных поправках, законах о собственности в РСФСР (1990), о земельной реформе (1990) . Развернута программа приватизации земель, реорганизации колхозов и совхозов, создания единоличных крестьянских хозяйств. Более чем через 70 лет отрицания права частной собственности на землю данный институт земельного права становится одним из наиболее важных. Принятием 25 апреля 1991 г. Земельного кодекса РСФСР сделан первый шаг к кодификации земельного законодательства. Но уже с самого начала реализация Земельного кодекса сталкивается с трудностями. Из-за жесткого противостояния политических сил, главным образом по вопросу о собственности, не удается в полной мере развить многие положения этого Закона. 

      События октября 1993 г., связанные с ликвидацией  органов законодательной власти, символизировали начало нового этапа  развития земельного права. В 1993 г. отменяются многие положения Земельного кодекса, а земельное законодательство развивается за счет указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ, адаптирующих земельные отношения к новым политическим условиям. Снимаются ограничения на распоряжение землями, находящимися в частной собственности, предпринимаются настойчивые усилия по развитию рынка земель. Земельный кодекс 1991 г., оставаясь по своей юридической силе основополагающим земельным законом, в условиях действия указов Президента теряет значимость и становится преградой для реализации земельной политики государственной власти. В 2001 г. принят новый Земельный кодекс РФ, призванный создать долгосрочную фундаментальную основу развития земельных отношений в стране. 

      Таким образом, земельное право России прошло сложный исторический путь, пережив только за прошедшие сто с небольшим лет три крупномасштабные реформы. Эволюцию земельного права определяли две основные тенденции — выделение земельного права в относительно самостоятельную отрасль и затем интеграция с другими природоресурсными отраслями и развитие в рамках экологического права. 
 
 

Право частной собственности  означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю.  

Соответственно  по субъектам право частной собственности  делится на два вида: право частной  собственности физических и право  частной собственности юридических  лиц.

     В соответствии с ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено лишь при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 2 и 3 ст. 35 Конституции РФ).

     Российское  земельное законодательство максимально  расширяет круг физических и юридических лиц — субъектов права частной собственности и включает в их число граждан РФ, иностранных граждан, лиц без гражданства, отечественные, иностранные, международные организации, совместные предприятия, общественные организации и др. Вместе с тем право частной собственности иностранных физических и юридических лиц существенно ограничено. Иностранные граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых для ведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, не могут быть собственниками земельных долей.

     Объектами права частной собственности  выступают земельные участки  лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного  назначения, право частной собственности  на которые фактически не ограничивается. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в населенных пунктах и некоторые другие.

     В частной собственности в настоящее время находится незначительная площадь — всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в право устанавливающих документах — свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности. Земельные участки могут передаваться их собственниками другим лицам во временное пользование, аренду либо отчуждаться путем совершения сделок купли-продажи, наследования, дарения, мены, передачи в качестве взноса в уставные фонды, могут быть предметом залога. Собственники могут также добровольно отказаться от своего земельного участка либо могут объединить его с земельными участками других собственников для создания общей собственности.

     Правомочия  владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. Так, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запрещается залог сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных, общественных или муниципальных нужд в установленном порядке и при условии компенсации их стоимости. В определенных случаях правонарушений в качестве меры наказания собственник может быть лишен права собственности в соответствии с судебным решением без компенсации.  

На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается  ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, представлять в государственные органы сведения о состоянии и использовании земель, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 53 ЗК).

Право частной собственности возникает в результате различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

     Однако  вышеуказанные возможности собственника ограничены случаями, когда земельный  участок изъят из оборота или  ограничен в нем. Возможность  изъятия земельных участков из оборота и ограничения их в обороте специально оговорена в п.3 ст.209 ГК.

     В соответствии с п.3 ст.129 ГК, регулирующей оборотоспособность объектов гражданских  прав, земля и другие природные  ресурсы могут отчуждаться или  переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что перечень земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, должен устанавливаться ЗК. Статьей 27 ЗК определяются понятие и перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

     Трактовки изъятия из оборота и ограничения  оборотоспособности, данные ЗК и ГК, отличаются друг от друга.

     В п.2 ст.129 ГК под объектами, изъятыми из оборота, подразумеваются объекты гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается, т.е. те объекты, которые не могут свободно отчуждаться, переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом (п.1 ст.129 ГК).

     В соответствии с п.2 ст.27 ЗК земельные  участки, отнесенные к землям, изъятым  из оборота, не могут предоставляться  в частную собственность, а также  быть объектами сделок, предусмотренных  гражданским законодательством.

     Таким образом, понятие изъятых из оборота  земельных участков, определяемое ЗК, предусматривает не только запрет перехода от одного лица к другому изъятых  из оборота земельных участков в  порядке правопреемства, но и запрет предоставления их в частную собственность.

     В соответствии с п.2 ст.129 ГК виды объектов гражданских прав, нахождение которых  в обороте не допускается, должны быть прямо указаны в законе. Из этого следует, что перечень изъятых  из оборота земельных участков, предусмотренный ЗК, носит исчерпывающий характер.

     В соответствии с п.4 ст.27 ЗК из оборота  изъяты земельные участки, занятые  следующими находящимися в федеральной  собственности объектами:

     1) государственными природными заповедниками  и национальными парками (за  исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

      2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной  деятельности Вооруженные Силы  Российской Федерации, другие  войска, воинские формирования и  органы;

     3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

      4) объектами организаций федеральной  службы безопасности;

      5) объектами организаций федеральных  органов государственной охраны;

      6) объектами использования атомной  энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

      7) объектами, в соответствии с  видами деятельности которых  созданы закрытые административно-территориальные  образования;

      8) объектами учреждений и органов  Федеральной службы исполнения  наказаний;

     9) воинскими и гражданскими захоронениями;

     10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты  и охраны Государственной границы  Российской Федерации.