Заходи по реконструкції житлової забудови

УДК 712                                                                                                      Гонгало І.І.

ЗАХОДИ ПО РЕКОНСТРУКЦІЇ ЖИТЛОВОЇ ЗАБУДОВИ

Реконструкція житлової забудови є частиною загальних проблем  розвитку міста та спрямована на забезпечення найкращих умов проживання, виробничої діяльності і відпочинку населення, на задоволення його матеріальних та духовних потреб, створення сприятливого навколишнього середовища. Заходи по реконструкції тісно пов'язані з вирішенням комплексу соціально-економічних, архітектурно-планувальних і санітарно-гігієнічних проблем: пристосування планувальної структури міста до нових вимог його розвитку; ліквідація фізично зношеного і морально застарілого фонду; формування архітектурних ансамблів з урахуванням збереження історичної спадщини; підвищення інтенсивності використання сельбищних територій шляхом зносу малоцінного фонду і будівництва на територіях нових багатоповерхових, що вивільняються, будинків; оздоровлення міського середовища. Вирішення соціальних задач передбачає, зокрема, підвищення рівня комфорту в сформованих районах, створення житлових і культурно-побутових умов, що відповідають сучасним містобудівним вимогам і нормам.

Реконструкція і модернізація існуючої забудови спрямована не тільки на задоволення поточних потреб населення, але і на досягнення перспективної мети, яка закладена в генеральний план міста. Ця проблема тісно пов'язана з економічно доцільним розміщенням нового житлового будівництва, найбільш ефективним використанням капіталовкладень, споруджень міського господарства і територій. В умовах гострого дефіциту міських земель, вичерпання вільних територіальних  резервів проблема  реконструкції сформованої забудови стає особливо актуальною. Невідкладність здійснення заходів, спрямованих на більш ефективне використання сельбищних територій, перетворення міського середовища й оздоровлення умов життя населення свідчить про доцільність розширення обсягів реконструкції житлової забудови. Якщо до останнього часу такі можливості були обмежені, то надалі, у міру задоволення потреби в житловій площі, зміцнення потужності виробничо-технічної бази для розширення будівництва будинків підвищеної поверховості виникають більш сприятливі умови широкого і комплексного відновлення районів сформованої забудови. Намічені на перспективу обсяги будівництва в містах будуть розміщатися в основному в районах реконструкції. Тому реконструкція розглядається як тривалий у часі процес реалізації проектів з поступовим наростанням обсягів намічених заходів [1].

Приступаючи до вирішення задач реконструкції, важливо визначити місце району реконструкції в планувальній структурі міста. Відповідно до цього варто встановити його функціональне призначення, ступінь містобудівної цінності території, а, отже, спрямованість і масштаби реконструктивних заходів з обліком сучасних і перспективних умов розвитку і забудови міста. Важливе значення при цьому мають комплексний аналіз і оцінка використання міських територій, щільності існуючої забудови, капітальності, поверховості, технічного стану житлового фонду, рівня і придатності інженерного устаткування, дорожньої і транспортної забезпеченості території району. Приймаються до уваги також інженерно-будівельні і санітарно-гігієнічні умови, архітектурно-планувальні вимоги, розміщення району реконструкції щодо центру міста, місць прикладання праці і зон відпочинку, транспортних та інженерних комунікацій і т.п.

Основними задачами реконструкції  на першому етапі є усунення таких  недоліків, що різко суперечать сучасним вимогам до забудови, а також активізація резервів найбільш раціонального використання міських територій. До першочергових заходів відносяться:

• планомірне упорядкування забудови з модернізацією капітальних і ліквідацією старих малоцінних будинків;
• знесення частини придатного для експлуатації фонду у зв'язку з невідкладністю загальноміських потреб (розширення магістралей, будівництво шляхопроводів, великих громадських споруд, розущільнення та озеленення забудови і т.п.);
• ліквідація чи винесення у промислові райони невластивих житловим утворенням дрібних промислово-складських об'єктів;
• виконання робіт з інженерного устаткування, благоустрою й озелененню території, оснащення об'єктами культурно-побутового обслуговування населення, спортивними і дитячими майданчиками, створення куточків відпочинку та ін.

 До числа першочергових заходів відноситься також формування архітектурно-планувальних вузлів міста з метою завершення забудови ансамблів центральних площ, міських магістралей і набережних [2].

Різноманіття містобудівних  умов розвитку міст не дозволяє використовувати ті самі методи, прийоми і нормативні показники для вирішення задач реконструкції житлової забудови. Райони малоцінної забудови характеризуються майже повною відсутністю опорного фонду, низьким рівнем забезпеченості інженерним устаткуванням, культурно-побутовим обслуговуванням і зеленими насадженнями загального користування, недостатнім благоустроєм території. Перебудова таких районів повинна бути спрямована на максимальне підвищення інтенсивності використання території і створення житлових районів відповідно до сучасних містобудівних принципів планування і забудови.

При реконструкції малоповерхової малоцінної забудови не виникає великих  проблем, тому що передбачається суцільне знесення. Доцільність реконструктивних заходів для таких районів визначається насамперед економічними факторами і тим ефектом, що може бути отриманий при розміщенні нової забудови замість існуючого малоцінного фонду, підвищенням інтенсивності використання території.

Для більшості міст України  найбільш розповсюдженою формою реконструкції є повна заміна існуючого малоцінного фонду багатоповерховими будинками, що дозволяє більш інтенсивно використовувати забудовані території. Поряд з цим для таких найбільших міст як Київ, Львів, Одеса, Харків і інші, у яких значну частку складають старі капітальні багатоповерхові будинки, характерним є часткове знесення амортизованих будинків з метою розущільнення і санації забудови, розширення існуючих і прокладання нових магістралей і т.п. У той же час здійснюється капітальний ремонт, модернізація, в окремих випадках надбудова будинків, що зберігаються, перепланування сформованих кварталів, вибіркове нове будівництво. Отже, перетворення і реконструкція районів сформованої забудови неминуче пов'язані з поліпшенням технічної експлуатації і заощадженням старого капітального фонду, його ремонтом і модернізацією, спрямованими як на збереження будинків, так і на доведення їх до рівня сучасних стандартів. Тому проведення капітальних ремонтів і модернізацію житлових будинків необхідно розглядати як складену, невід'ємну частину загальної задачі реконструкції забудови [3].

Основним напрямком  проведеного в даний час капітального ремонту є комплексна перебудова старих будинків з переплануванням  квартир для посімейного заселення, оснащення усіма видами інженерного устаткування, доведення житлово-побутових умов до сучасного рівня. Необхідно при цьому мати на увазі, що існуюча практика планування і здійснення ремонтних робіт не позбавлена недоліків. Нерідко для капітального ремонту відбираються найбільш зношені житлові будинки. Затрачувані значні засоби на ремонт таких будинків не встигають цілком виправдатися через порівняно короткий залишковий період їхньої експлуатації. Не зовсім виправданим для великих міст є також виконання капітального ремонту малоповерхових будинків, що займають коштовні міські території. Це надовго закріплює екстенсивне використання сельбищних території і неминуче приводить до розміщення нового житла на віддалених масивах. Тому при визначенні ефективності ремонту чи знесення житлових будинків представляється доцільним враховувати весь комплекс факторів і насамперед містобудівні умови розвитку і реконструкції міста і його територіальні ресурси для розміщення нового житлового будівництва.

З урахуванням технічної  можливості й економічної доцільності окремі будинки можуть бути надбудовані, що дозволить одержати додаткову площу в границях забудовуваної ділянки і тим самим частково заповнити її втрати, пов'язані із знесенням. При неможливості надбудови малоповерхових будинків, що зберігаються, може бути передбачене їхнє переобладнання під установи культурно-побутового призначення.

Реконструкції підлягають не тільки старі історично сформовані райони, але частково і зведені  в роки соціалістичного будівництва, включаючи 60 – 80-і роки. Так, у великих містах у попередні роки були побудовані житлові будинки, у яких не цілком забезпечувалися комфортні умови проживання: сполучені санвузли, проходи в кухні через житлову кімнату, затіснені прихожі, застосовувалися конструкції, що не забезпечують звукоізоляцію та ін. По своєму технічному стану такі будинки можуть служити тривалий період часу, однак вимагаються значні засоби на їхню перебудову і модернізацію. Закладені в таких будинках тверді конструктивно-планувальні рішення не дозволяють провести їхнє перепланування. Тому в наступні періоди знесенню і заміні підлягатиме і частина великопанельних багатоповерхових будинків, що вже в даний час не відповідають вимогам комфорту проживання.

Отже, важливим етапом, що передує  виробленню рішення про методи, прийоми і черговість реконструктивних заходів, є вивчення сучасного стану житлової забудови з погляду її відповідності сучасним вимогам можливості і доцільності подальшого використання житлового фонду, об'єктів культурно-побутового призначення та ін. чи необхідності їхньої заміни з урахуванням вимог містобудівних і санітарних норм. У процесі аналізу повинно бути встановлене доцільне функціональне призначення будинків, що зберігаються, (житлове, адміністративне, культурно-побутове і т.п.), обсяги й орієнтована вартість капітального ремонту, перепланування і пристосування до нових функцій. Необхідно враховувати, що крім житлового фонду в забудові знаходиться значна кількість різних установ, об'єктів культурно-побутового обслуговування, транспортних споруджень, елементів озеленення і благоустрою, що також підлягають оцінці в загальних витратах по реконструкції.

До факторів, що підвищують вартість будівництва в районах  реконструкції, може бути віднесена  висока щільність існуючого житлового  фонду, що викликає підвищений обсяг знесення, необхідність винесення промислових і комунально-складських підприємств, транспортних споруджень і інших об'єктів, що роблять несприятливий вплив на умови життя населення. Якщо розташовані в забудові підприємства і спорудження по своїй цінності і народногосподарському значенні не можуть бути винесені протягом першої черги реалізації проекту, здійснення цих заходів варто планувати на наступних етапах.

З урахуванням поставлених  задач до першочергових районів  реконструкції варто відносити: зі значним фізичним і моральним зносом та низькою щільністю житлового фонду, розташовані в найбільш сприятливих природних, інженерно-будівельних і санітарно-гігієнічних умовах, поблизу місць прикладання праці, центрів культурно-побутового обслуговування і зон відпочинку, забезпечення транспортними й інженерними мережами, а також ділянки, що звільняються під забудову в зв'язку з винесення з житлових районів промислово-складських і інших об'єктів.

З метою визначення містобудівної  цінності існуючої забудови рекомендується угрупування житлового фонду по капітальності будинків, а потім у складі кожної по ступеню фізичного зносу. У відповідності зі ступенем придатності для подальшої експлуатації житловий фонд поділяється на наступні категорії:

• опорний, котрий по своїх якісних характеристиках може зберігатися протягом усього розрахункового терміну;
• непридатний для проживання в зв'язку з фізичним чи моральним зносом чи внаслідок розташування в несприятливих умовах;
• фонд, що тимчасово зберігається і особливої цінності не представляє, але протягом якогось часу може ще експлуатуватися (старий, малоцінний, фізично і морально застарілий) [3].

 При визначенні опорного фонду вирішальним фактором є можливий період його подальшої служби. Він обумовлюється капітальністю будинків, нормативним терміном їхньої служби, технічним станом, а також умовами експлуатації. У спеціальну групу виділяється непридатний для проживання житловий фонд – аварійний, розташований у підвалах і пристосованих приміщеннях, а також у несприятливих гірничо-геологічних умовах, у зонах санітарної шкідливості промислових підприємств, у небезпечних зонах териконів, на зсувних, заболочених і інших ділянках.

На якість і цінність житлових будинків, а також доцільність  їхнього збереження чи знесення все більший вплив робить так названий моральний знос, що відображає функціональне старіння житла, тобто невідповідність архітектурно-планувальних і конструктивних рішень, рівня внутрішнього благоустрою й інженерного устаткування діючим технічним умовам і нормам та потребам населення. Моральне старіння житла обумовлює додаткові витрати, необхідні для його ліквідації. Величина капітальних вкладень у модернізацію і переобладнання житла служить мірою кількісної оцінки морального зносу.

Ряд недоліків планування оцінюється пропорційно втраті житлової площі при їхньому усуненні в результаті комплексного капітального ремонту будинків. Це означає, що при визначенні доцільності знесення чи збереження житлових будинків варто брати до уваги, не тільки технічний стан будинків, але і їхній моральний знос. До першочергового знесення доцільно передбачати найбільш зношений і одночасно морально застарілий житловий фонд.

Крім морального зносу  окремих житлових будинків важливо  враховувати можливість знецінювання забудови в цілому. Житлові будинки можуть знаходитися в задовільному стані, у той час як житловий район в силу ряду обставин не відповідає сучасним санітарно-гігієнічним і культурно-побутовим вимогам. Усунути знецінювання можна шляхом організації мікрорайонів з необхідним комплексом обслуговуючих установ, інженерним устаткуванням, благоустроєм і озелененням території, розущільнення забудови зі знесенням частини житлових будинків, а також виконанням інших реконструктивних заходів. Поряд з оцінкою існуючого житлового фонду по технічному стану і моральному зносу повинні бути виділені будинки, що представляють історичну чи архітектурну цінність. Збереження цінного історичного й архітектурного фонду є однією з найважливіших задач реконструкції.

Для комплексного аналізу районів  реконструкції необхідні також оцінка і зонування території міста по ступеню захисту від несприятливих факторів зовнішнього середовища і режиму реконструкції з урахуванням охорони коштовної містобудівної спадщини і ландшафту. Цьому питанню повинна приділятися особлива увага, оскільки на доцільність збереження житлового фонду для подальшої експлуатації істотний вплив робить санітарно-гігієнічний стан забудови: враховується її розташування стосовно джерел шуму, умови інсоляції, аерації і т.п. У цих випадках задачею реконструкції є проведення захисних заходів від шуму і забруднення, винесення несумісних з житловою забудовою підприємств чи перепрофілювання їх для інших цілей (інститутів, проектних бюро, обслуговуючих установ і т.п.), використання житлових будинків, розташованих поблизу підприємств, під нежитловий фонд, знесення малоцінних будинків для організації озеленення, площадок для відпочинку і т.п. [2].

Найважливішим елементом реконструкції  є удосконалювання системи і  структури озеленення, що володіє  високими захисними властивостями при відносно невеликих капіталовкладеннях.

Масштаби здійснення реконструктивних заходів визначаються, насамперед, можливостями знесення малоцінної й амортизованої забудови. Обсяг  зносу житлового фонду в зв'язку з реконструкцією забудови повинний бути обґрунтований техніко-економічними розрахунками. Розміри знесення визначаються для міста в цілому при розробці генерального плану чи проекту розміщення першої черги будівництва.