Содержание

 

10. Экономический механизм  аренды недвижимости.

    Арендные  отношения регулируются с помощью  разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют  две экономические формы: арендная плата и арендный доход.

    Основу  экономических взаимосвязей между  арендодателем и арендатором  образуют арендные платежи, которые  отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоение права  собственности на недвижимое имущество.

10.1 Арендная плата: состав и функции.

    Наиболее  важным звеном организации арендных сделок является обоснованный состав и размер арендных платежей.

    Арендная  плата – это форма экономических  отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества.

    Она выполняет функции возмещения стоимости  объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и  выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

    • В механизме арендной платы следует  выделить три существенных момента:

    •  Состав платежей

    •  Размер платежей способы (методы) расчетов.

    Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом.

    В состав арендной платы входят четыре экономических показателя

    • Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли)

    • Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведение

    • Налог на имущество

    • Часть прибыли, которая может  быть получена при общественно необходимым  использование арендованного имущества (арендный процент)

    Наиболее  сложным и спорным остается определение состава арендной платы на землю.

10.2 виды и формы  арендных платежей

    Следует различать виды арендной платы как  способа начисления платежей и ее форма, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное воплощение (рис.1) 

      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

10.3 методы расчетов  арендной платы.

    Методологической  основой определения размера  арендной платы, устанавливаемого соглашение сторон, является теория распределения продукта созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей,  не только возместить своей выручки производственные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику так же необходимо накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому методологическом отношение следует верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

    Верхняя граница – это максимально  возможный уровень арендной платы, при которой достижимо простое  воспроизводство при средней  отраслевой норме прибыли у арендатора. Теоретически нижняя граница – это минимально возможный уровень арендной платы. При котором достигается простое воспроизводство имущества, сдаваемого в аренду.

    Конкретная  величина арендной платы обычно предмет  торга сторон, но в принципе она  не должна выходить за пределы, обозначенные экономических границ по любому виду недвижимого имущества.

25. Государственная  регистрация прав  на недвижимое  имущество и сделок  с ним.

Общие положения

    Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью является принятая в стране система регистрации  недвижимого имущества и сделок с ним. Уровень и качество ее постановки в значимой мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а так же наполнение бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения. Именно регистрация дает гражданам титул собственности – законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владения и обязанности. Поэтому чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество надо зарегистрировать его установленным способом. В России с01.02.1998 была принята государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним.

    В общем виде регистрация права  на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих  элементов, обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.

    В настоящее время в России действует  единая система регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация  является единственным доказательством  существованием зарегистрированного права.

    Регистрация права на недвижимость и сделок с  ней предусматривает две важнейших  цели:

    - обеспечение правовых гарантий  и защиты собственности граждан,  всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов;

    - формирование объективной баз базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

    В процессе государственной регистрации  права на недвижимость и сделок с  ней устанавливается отношения  между двумя группа и участников: с одной стороны – обладатели тех или иных прав на недвижимость, а с другой – учреждения по регистрации, органы власти и управления, действия которых достаточно четко регламентированы законодательством.

Объекты государственной  регистрации

    Все объекты государственной регистрации и учету можно объединить в пять групп: право собственности, вещные права, ограничение прав, сделки с недвижимым имуществом и сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации и учету(рис.2).

    Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др. В отличии от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, представляют меньший объем правомочий их обладателям. Согласно статье 216 ГК РФ вещные права- это право хозяйственного ведения имущества, право пожизненного наследуемого владения земельным участком и другие права. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут осуществлять самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать в отношении имущества свои правомочия, предусмотренные статьями ГК РФ. Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ должно быть зарегистрировано.

    Третью  группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека, доверительное  управление и аренда, которые имеют  неодинаковую правовую природу. Так сервитут – это ограниченное вещное право, ипотека – способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление – договорные обязательства.

    Поскольку само право аренды воплощается в  договоре аренды, то регистрироваться должен именно договор аренды как носитель права аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательствами, и, по ГК РФ они не должны регистрироваться.

    Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке что и переход права собственности.

    Четвертая группа объектов регистрации – действия (сделки), влекущие возникновения, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания недвижимого имущества, или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.

    Кроме государственной регистрации могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов имущества, а так же кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, здания и др. объектов. Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество (рис3). 

      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Органы  государственной  регистрации.

    Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Росрегистрация и ее территориальные органы – самостоятельные юридические лица в системе Минюста России.

    Создают территориальные органы по регистрации  прав на недвижимость и сделок с  ней субъекты РФ. Но назначение и  освобождение от должности регистраторов входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти – Росрегистрации по соглашению с субъектом РФ. Возглавляют органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним руководители, назначаемые и освобождаемые от должности органами исполнительной власти, - директором Росрегистрации.

Порядок государственной  регистрации

    Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества  в пределах регистрационного округа, в котором действует орган Росрегистрации. Основанием дл регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве на наследство, договоры и другие сделки, а также давность приобретения.

    Перечень  необходимых документов для регистрации  включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы), удостоверение личности, доверенность, учредительные документы юридического лица и др. обязательно прилагается кадастровый план земельного участка и план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Если объекту недвижимости не присвоен кадастровый номер, идентификация его по ЕГРН осуществляется по условному номеру.

    Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства.

 

Список  используемой литературы

1. В.Горемыкин, Э.Бугулов «Экономика недвижимости» Москва. ФилинЪ, 1999
2. В.Горемыкин, «Экономика недвижимости»: учебник. 4-е.изд.перераб.и доп.- М.:Высшее образование 2006
3. В.А.Горемыкин, Э.Р.Бугулов «Недвижимость: регитрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах.» М. ФилинЪ, 1999