Инвестиционная стратегия предприятия

     В-четвертых, цели должны быть конкретными. Стратегические инвестиционные цели должны обладать необходимой специфичностью, помогающей однозначно определить, в каком направлении должны осуществляться действия. Цель должна четко фиксировать, что необходимо получить в результате инвестиционной деятельности, в какие сроки ее следует достичь и кто будет ответственным лицом за основные элементы инвестиционного процесса. Чем более конкретна цель, чем яснее намерения и ожидания, связанные с ее достижением, тем легче выразить стратегию ее достижения.

     В-пятых, цели должны быть совместимыми. Совместимость  предполагает, что стратегические инвестиционные цели соответствуют миссии организации, ее общей стратегии развития, а также краткосрочным инвестиционным и другим функциональным целям.

     В-шестых, стратегические инвестиционные цели должны быть приемлемыми для основных субъектов  влияния, определяющих деятельность организации. Стратегические цели инвестиционной деятельности организации разрабатываются для реализации в долгосрочной перспективе главной цели финансового менеджмента — максимизации благосостояния собственников организации. Но цели организации также должны быть приемлемыми для тех, кто их выполняет и на кого они направлены (сотрудники организации, клиенты организации, местное сообщество и общество в целом и деловые партнеры).

     Формирование  стратегических целей инвестиционной деятельности организации требует предварительной их классификации по определенным признакам. С позиций финансового менеджмента эта классификация стратегических целей строится по следующим основным признакам (рис. 2).

     Рис. 2. Классификация стратегических целей инвестиционной деятельности организации 

     1.3 Методы разработки стратегии 

     К числу наиболее известных и широко применяемых методов разработки стратегии организации относятся SWOT-анализ и Gap-анализ. В действительности они являются не чем иным, как методами выбора стратегии организации, позволяющими остановить свой взгляд на том или ином типе известной эталонной, конкурентной или другой стратегии деятельности организации.

     Инвестиционный SWOT-анализ заключается в последовательном изучении внутреннего финансового  состояния организации, в поиске положительных и отрицательных  сторон, а также прогнозировании  предполагаемых возможностей или угроз  со стороны инвестиционной среды. На основании SWOT-анализа строится такая инвестиционная стратегия организации, которая учитывает сильные стороны и возможности и компенсирует недостатки, минимизирует при этом угрозы и снижает риск.

     Инвестиционный Gap-анализ заключается в нахождении той разницы, которая существует между нынешней тенденцией развития организации и потенциально возможным путем ее развития. Ключевой вопрос Gap-анализа можно поставить следующим образом: какую стратегию должна избрать организация, чтобы активизировать свою деятельность? На основании Gap-анализа из четырех возможных стратегий избирается оптимальное направление инвестиционной деятельности.

     Инвестиционный Gap-анализ предполагает построение графика (рис. 3) с использованием двух важнейших  инвестиционных (и экономических вообще) переменных — деньги и время. Суть построения графика заключается в том, что спроецировать нынешнюю тенденцию развития в будущее, а также найти способы оптимизации этой тенденции.

     Результатом реализации данного проекта является восстановление первоначального облика N-ной Линии - неотъемлемой части градостроительного ансамбля центра города N. Проект сочетает в себе цели восстановления облика исторического центра города и эффективного коммерческого использования территории.

     В качестве направлений использования реконструированной территории предполагается создание подземной автомобильной стоянки и размещение в трехэтажном здании торговых и офисных помещений.

     Полезная  площадь трехэтажного здания составит xxxxx кв.м. при общей площади xxxx кв.м. Полезная площадь подземной автомобильной стоянки составит xxxx кв.м. (при общей площади xxxx кв.м.) с количеством парковочных мест легковых автомобилей, равным xx.

     При заложенном в расчетах уровне доходов, текущих и инвестиционных затрат проект воссоздания первоначального облика Перинной Линии может быть призан как эффективный и финансово состоятельный.  

     Условиями расчетов являются (цены xxxx года):

     Анализ  рынка недвижимости Санкт-Петербурга показал, что заложенная в расчетах стоимость услуг при эксплуатации объекта (арендные ставки, стоимость  услуг парковки) может быть признана как средняя для зданий, расположенных в центральном районе города, имеющих востребованный уровень отделки помещений и сервиса.

     Срок  окупаемости инвестиционных затрат составляет X,X года с начала эксплуатации объекта. Годовой объем чистой прибыли  оценивается на уровне $X X00 000. Средняя прибыльность текущей деятельности составляет X%.

     Инвестиции (средства потенциальных инвесторов) в размере $х ххх ххх полностью  покрывают потребность проекта  в финансировании, обеспечивая положительный  остаток свободных денежных средств на протяжении всего горизонта исследования.

     В случае привлечения $х ххххх на условиях кредитования, при существующей средней  стоимости валютных ресурсов в России 20% годовых в долларах США, проект в состоянии полностью погасить долг в течение семи лет с момента привлечения кредита.

     При условии финансирования в объеме 50% - средства инвесторов, 50% - кредитные  ресурсы стоимостью 20% годовых в  долларах США, проект в состоянии  полностью погасить кредит в течение  трех лет (начиная с момента привлечения кредита).

     Величина  срока окупаемости полных инвестиционных затрат имеет высокую чувствительность к изменению уровня доходов проекта. Для сохранения срока окупаемости  в пределах X года уровень доходов  не должен снижаться более, чем на 3% от заложенного в расчетах. Допустимые границы увеличения текущих и инвестиционных затрат составляют соответственно 20% и 9%.

     Проект  отвечает условиям финансовой состоятельности  и эффективности при более  широких границах изменения параметров; однако срок окупаемости инвестиционных затрат при этом возрастает.

     При выборе сегмента арендаторов (в частности, для формирования рекламной кампании) рекомендуется ориентироваться  на торговые компании, имеющие высокий  оборот и уровень прибыльности. Данная рекомендация объясняется двумя основными причинами:

     для сохранения приемлемого уровня эффективности  проекта (срок окупаемости инвестиций не более X лет с начала эксплуатации объекта) необходимо обеспечение средней  арендной ставки не менее $ххх/ кв.м. в  год. Для компаний с низким уровнем оборотов указанная ставка может являться неприемлемой.

     В настоящее время рынок торговых помещений является наиболее активным сегментом рынка недвижимости города N.

     Период  ввода объекта в эксплуатацию совпадает со сроками Президентских  выборов в России. Держатель проекта связывает с данными событиями прогноз о стабилизации политической и экономической ситуации в стране, что позволяет надеяться на повышение эффективности проекта.

      Литература 

1. Бард В. С. Инвестиционные проблемы российской экономики. — М.: Экзамен, 2000.
2. Бочаров В. В. Инвестиционный менеджмент. — СПб: Питер, 2002.
3. Вахрин П. И. Инвестиции: Учебник. — М.: «Дашков и К о », 2002.
4. Игошин Н. В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник для вузов. — М.: Финансы, ЮНИТИ, 2000.
5. Крушвиц Л. Финансирование и инвестиции. Неоклассические основы теории финансов. — СПб: Питер, 2000.
6. Попков В. П., Семенов В. П. Организация и финансирование инвестиций. — СПб: Питер, 2001.
7. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции: пер. с англ. — М.: ИНФРА-М, 2003.
8. Groppelli, Angelico A., Ehsan Nikbakht. Finance. — 4 th ed. — 2000. (Barron's business review series.)