Бухгалтерский и налоговый учет арендных операций

Методология бухгалтерского учета расчетов по арендной плате  при осуществлении арендатором периодических денежных платежей, когда арендованное имущество используется арендатором в производственных целях, указана в таблице 3.2.

Таблица 3.2

«Учет расчетов по арендной плате»

2.Особенности учета аренды в отношении налога на прибыль

 
Для целей налогообложения прибыли  в соответствии со ст.313 НК РФ организация  должна самостоятельно разработать регистры налогового учета амортизируемых основных средств.  
В случае, когда бухгалтерский и налоговый учет основных средств ведутся в организации таким образом, что данные бухгалтерского учета полностью совпадают с данными налогового учета, у налогоплательщика нет необходимости вести отдельные регистры налогового учета основных средств. Для целей налогового учета можно использовать данные, содержащиеся в Инвентарной карточке (книге) (формы N ОС-6, ОС-6а, ОС-6б), применяемой для целей бухгалтерского учета. При этом для соблюдения требований ст.313 НК РФ факт использования инвентарной карточки (книги) для целей ведения налогового учета амортизируемых основных средств должен быть отражен как элемент учетной политики организации для целей налогообложения. Если же специфика деятельности организации приводит к тому, что данные бухгалтерского и налогового учета амортизируемого иму-щества расходятся, то в этом случае необходимо разработать специальные регистры для налогового учета основных средств.  
В регистре налогового учета основных средств должна найти отражение, как минимум, следующая информация:  
- наименование объекта, его инвентарный номер;  
- дата приобретения;  
- дата включения в состав амортизируемого имущества;  
- первоначальная стоимость;  
- изменение первоначальной стоимости;  
- амортизационная группа;  
- срок полезного использования;  
- изменение срока полезного использования;  
- способ начисления амортизации;  
- использование специальных коэффициентов;  
- направление использования объекта (необходимо для решения вопроса о включении амортизации в состав прямых либо косвенных расходов);  
- приостановление начисления амортизации;  
- дата выбытия.  
Особое внимание заслуживает организация налогового учета арендных отношений.  
В целях исчисления налога на прибыль основные средства подразделяются на амортизируемые и неамортизируемые. Причем амортизируемые основные средства подразделяются на две группы: подлежащие амортизации и не подлежащие амортизации. Перечень основных средств, не подлежащих амортизации, приведен в п. 2 ст. 256 НК РФ.  
Основные средства, исключаемые из состава амортизируемого имущества в целях налогообложения, перечислены в п. 3 ст. 256 НК РФ. К таковым относятся основные средства:  
- переданные (полученные) по договорам в безвозмездное пользование;  
- переведенные по решению руководителя организации на консервацию сроком свыше трех месяцев;  
- находящиеся по решению руководства организации на реконструкции и модернизации продолжительностью свыше 12 месяцев;  
- капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.  
Признание расходов в налоговом учете регулируется Налоговым кодексом РФ. В отличие от расходов, принимаемых для целей бухгалтерского учета, налоговый закон вводит понятие нормируемых затрат для определения облагаемой базы по налогу на прибыль. Т.е. в результате обобщения финансовой информации для целей бухгалтерского и налогового учета выявляется постоянная разница. Для регулирования этих разночтений введен ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль». В результате образовавшейся постоянной разницы, по налогу на прибыль в отчетном периоде признается отложенное налоговое обязательство или отложенный налоговый актив. Например в отношении такой текущей аренды, как договор на эксплуатацию личного транспорта сотрудника, в этом случае постоянная разница у предприятия возникает ввиду того, что для целей бухгалтерского учета предприятие вправе списывать на затраты все платежи по договору аренды, а для целей налогообложения применяется норма, ограничивающие такие затраты.  
Постоянная разница для целей определения налоговой базы по прибыли может также возникнуть ввиду различий в налоговом и бухгалтерском учете по следующим основаниям:  
- признание выручки в учетах разнится (например, в налоговом выручка определяется по методу начисления, а в бухгалтерском применяется кассовый метод и наоборот);  
- разнятся методы начисления амортизации (в налоговом – линейный, в бухгалтерском - нелинейный);  
- отличаются методы списания МПЗ.  
Ст. 256 НК амортизируемым имуществом признает капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Порядок амортизации капитальных вложений в арендуемые объекты установлен п. 1 ст. 258 НК РФ:  
- капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в общеустановленном порядке;  
- капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.  
Особое внимание следует уделить учету неотделимых улучше-ний у арендодателя, т.к. существуют противоречия между налоговым и бухгалтерским учетом.  
Если арендатор произвел неотделимые улучшения арендован-ных основных средств с согласия арендодателя и договором аренды предусмотрено возмещение расходов арендатору на производство от-делимых улучшений, то в этом случае возмещение расходов может быть:  
1) проведено сразу после проведения неотделимых улучшений имущества;  
2) проведено по окончании договора аренды;  
3) зачтено в счет арендных платежей.  
Если расчеты между арендатором и арендодателем произойдут по второму или третьему варианту, то в таком случае нельзя сразу учесть расходы на неотделимые улучшения имущества, так как воз-мещение расходов производится через достаточно длительный срок или производится не в полной сумме.  
Возможны два выхода из этой ситуации. Во-первых, сразу после ввода имущества в эксплуатацию арендодателю необходимо компен-сировать арендатору расходы на неотделимые улучшения имущества. В этом случае арендодатель сможет начислять амортизацию по амор-тизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (п. 2 ст. 259 НК РФ). При этом право начислять амортизацию у арендодате-ля возникает в том же месяце, в каком он компенсировал расходы арендатору. Во-вторых, можно предусмотреть в договоре аренды, что если арендатор производит неотделимые улучшения имущества, то сумма затрат не возмещается. В этом случае арендатор имеет полное право начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за ме-сяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. При реализации этого варианта необходимо, чтобы основные средства вхо-дили в «Классификацию основных средств, включаемых в амортиза-ционные группы», утвержденную Постановлением № 1.  
В соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ при расчете суммы аморти-зации арендодателем не учитываются расходы на капитальные вложе-ния, предусмотренные п. 1.1 ст. 259 НК РФ, то есть он не имеет право включать в состав расходов для целей налогообложения прибыли рас-ходы на капитальные вложения в размере более 10% первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, по-лученных безвозмездно) и (или) расходов, осуществленных в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, техниче-ского перевооружения, частичной ликвидации основных средств.  
Расходы на капитальные вложения в размере не более 10% пер-воначальной стоимости основных средств признаются в качестве рас-ходов того отчетного (налогового) периода, на который в соответствии с главой 25 НК РФ приходится дата начала амортизации (дата измене-ния первоначальной стоимости) основных средств, в отношении кото-рых были осуществлены капитальные вложения (п. 3 ст. 272 НК РФ).  
В том случае, если улучшение арендованного имущества произ-ведено с согласия арендодателя, на основании п. 2 ст. 623 ГК РФ арен-датор имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Чтобы избежать спорных ситуаций, лучше получить согласие арендодателя в письменной форме или предусмотреть его в договоре.  
Начисление амортизации по амортизируемому имуществу в ви-де капитальных вложений в объекты арендованных основных средств начинается у арендодателя с 1-го числа месяца, следующего за меся-цем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию, но не ранее месяца, в котором арендодатель произвел возмещение арендато-ру стоимости вышеуказанных капитальных вложений, а у арендатора - с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (п. 2 ст. 259 НК РФ).  
В том случае, если учет имущества осуществляется на балансе лизингополучателя, амортизация начисляется по полученному имуще-ству, а лизинговые платежи в налоговом учете признаются за минусом начисленной амортизации (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).  
Расходы на ремонт основных средств, произведенные налого-плательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Это положение статьи 260 НК РФ применяются также в отношении расхо-дов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение ука-занных расходов арендодателем не предусмотрено.  
Учет аренды в отношении налога на имущество  
Статья 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признает движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распо-ряжение или доверительное управление, внесенное в совместную дея-тельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтер-ского учета. Таким образом, необходимым условием для возникнове-ния объекта налогообложения является учет имущества в качестве объекта основных средств по правилам бухгалтерского учета.  
Бремя по налогу на имущество при текущей аренде несет арен-додатель, т.е. его собственник.