Виды жилых помещений

Введение 
 

     Определения понятий видов жилых помещений  всегда вызывали множество как теоретических, так и практических споров. С принятием  нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ споры  только лишь усилились. Объекты материальной действительности квалифицируются  в качестве жилых помещений не непосредственно, а только через  конечные их виды. Поэтому значение определений понятий видов жилых  помещений очень важно.

     Конкретные  виды жилых помещений названы  в ст. 16 ЖК РФ.[1] К ним отнесены:

     - жилой дом, часть жилого дома;

     - квартира, часть квартиры;

     - комната. 

     При этом в ЖК РФ даны нормативные определения  понятий видов жилых помещений.

     Несмотря  на кажущуюся простоту и ясность  формулировок указанных понятий, при  сравнительном их рассмотрении как  между собой, так и с иными  используемыми в ЖК РФ категориями  возникает целый ряд вопросов. В частности, что понимается под  частью жилого дома и частью квартиры. 

______________________________

[1] ЖК  РФ. Новосибирск: Сиб. унив. изд-во. 2011. С. 27. 96 с. 

1. Понятие жилого помещения

 
 

     В  Жилищном кодексе РСФСР 1983 года[2] отсутствовало  такое понятие. Лишь в ст. 7 ЖК РСФСР  говорилось о назначении жилых домов  и жилых помещений, которые должны были предназначаться для постоянного  проживания граждан, а также для  использования в установленном  порядке в качестве служебных  жилых помещений, жилых помещений  из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Однако уже 24 декабря 1992 года в Законе РФ № 4218-1 "Об основах  федеральной жилищной политики"[3] при определении помещения в  качестве жилого говорилось о предназначении его для постоянного и временного проживания.

     Аналогичное определение появилось в п. 2 ст. 288 ГК РФ, только отмечалось их предназначенность  для проживания граждан. Как видно, был утрачен такой признак  жилого помещения, как предназначенность  для постоянного проживания.

     Жилое помещение должно отвечать определенным требованиям, чтобы выступать в  качестве такового.   Понятие  "жилое помещение", "жилое  строение" употребляется в законодательстве в нескольких смыслах:

1. В  качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения;
2. Как  часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира,

________________________________

[2] Ведомости  ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.

[3] Ведомости  СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99.

комната в многоквартирном доме);

3. В  качестве учетной категории наряду с жилым домом.[4]

     Согласно  п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым  помещением признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан. Жилым признается помещение, предназначенное для  проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим  требованиям.   
 

2. Признаки  жилого помещения.

 

     Прежде  всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. Соответственно отвечать признакам недвижимого имущества, а именно быть прочно связанным с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Такой признак недвижимых вещей закреплен в п. 1 ст. 130 ГК РФ, согласно которому к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

     Как отмечает Л.В. Щенникова, такие объекты  признаются ________________________________________

[4] Седугин  П.И. Жилищное право: Учебник  для вузов.  М.: Норма. 2007. С. 46.

недвижимостью до тех пор, пока они связаны с  землей, будучи отделенными от нее, они становятся движимыми[5].  Не могут  быть признаны в качестве жилых помещений  бытовки, вагоны, сборно-разборные домики.    Признание  жилым всякого помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного и используемого фактически для  проживания, приведет  к ущемлению  жилищных прав граждан[6]. Отнесение жилого помещения к недвижимым вещам получило закрепление уже в нормах Закона "Об основах федеральной жилищной политики", в котором в ст. 1 было дано понятие недвижимости в жилищной сфере. Итак, недвижимость в жилищной сфере - это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

         Жилое помещение должно быть пригодно для проживания в течение всех сезонов года, а не только в летнее время. Такое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Непригодность для проживания жилого помещения является основанием для выселения граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (п. 3 ст. 85 ЖК РФ)[7].

_______________________________________

[5] Щенникова  Л. Недвижимость: законодательные  формулировки и концептуальные  подходы // Российская юстиция.  2005. № 11.  С. 13.

[6] Кузьмина  И. Понятие жилого помещения  // Российская юстиция. 2008. № 1. С. 17.

[7] Фаршатов  И.А. Комментарий к Жилищному  кодексу Российской Федерации  (постатейный). М.: Городец. 2006. С. 215.

       Жилым  домом строение является  с момента, когда строительство  дома завершено, он принят в  эксплуатацию приемочной комиссией  и зарегистрирован в установленном  порядке именно в качестве  жилого дома уполномоченными  на то специальными организациями,  осуществляющими государственный  учет жилищного фонда, - бюро технической  инвентаризации (БТИ) и др[8].

     Санитарные  требования устанавливаются специальным  законодательством. Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 года "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"[9] жилые  помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Так, Санитарными  правилами установлены гигиенические  требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых  и общественных зданий. В частности, отмечается, что помещение с постоянным пребыванием людей должны иметь  естественное освещение[10].

     Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством  Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и  предоставление гражданам для постоянного  или временного проживания нежилых  помещений не допускается.

____________________________________

[8] Седугин  П.И. Указ. соч. С. 47.

[9] СЗ  РФ. 1999. № 14. Ст. 1650.

[10] О  введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 (вместе с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03): Постановление Главного государственного санитарного врача РФ № 34 от 8 апреля 2003 г. // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2003. № 31. С. 22.

     Жилое помещение должно отвечать техническим  требованиям. Согласно Федеральному закону от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ "О техническом  регулировании"[11] должны приниматься  специальные технические регламенты, в том числе и по вопросам безопасной эксплуатации и утилизации машин  и оборудования; безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного  использования прилегающих к  ним территорий; пожарной безопасности; биологической безопасности; электромагнитной совместимости; экологической безопасности; ядерной и радиационной безопасности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ[12] осуществляется государственный  строительный надзор при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте  объектов капитального строительства, проектная документация которых  подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 указанного Кодекса. Предметом такого надзора  является проверка соответствия выполняемых  работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта  объектов капитального строительства  требованиям технических регламентов  и проектной документации. Органами, осуществляющими такой надзор, являются в зависимости от вида объекта  соответственно федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора.

     Жилое помещение в соответствии с Федеральным  законом от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ "О пожарной безопасности"[13] должно отвечать требованиям пожарной безопасности - специальным условиям социального  и 

___________________________________

[11] СЗ  РФ. 2002. № 52 (часть 1). Ст. 5140.

[12] СЗ  РФ. 2005. № 1 (часть 1).  Ст. 16.

[13] СЗ  РФ. 1994. № 35. Ст. 3649. 

(или)  технического характера, установленным  в целях обеспечения пожарной  безопасности законодательством  Российской Федерации, нормативными  документами или уполномоченным  государственным органом.

     После приемки жилое помещение должно эксплуатироваться в соответствии с определенными правилами. К  таким правилам относятся Правила  и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170[14].

     Жилое  помещение, пригодное для постоянного  проживания, может быть предназначено  как для постоянного, так и  временного пользования. Основное число  жилых помещений предназначено  для постоянного пользования. Другие же помещения изначально предназначаются  для их временного использования (гостиницы, общежития).

     Изолированность. Об этом говорится и в п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Так, в ст. 673 ГК РФ речь идет об изолированном жилом помещении.   Данный признак заключается в том, что жилое помещение должно быть отдельным и ограниченным пространством от других жилых помещений. 
 
 
 
 
 

_________________________________

[14] Российская  газета. 2003. № 214. 

3. Виды жилых помещений. 
 

     В ст.16 ЖК РФ выделяются следующие виды жилых помещений:

     1) жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное  здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного  использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами  бытовых и иных нужд, связанных  с их проживанием в таком  здании;

     2) квартира, часть квартиры. Квартирой  признается структурно обособленное  помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность  прямого доступа к помещениям  общего пользования в таком  доме и состоящее из одной  или нескольких комнат, а также  помещений вспомогательного использования,  предназначенных для удовлетворения  гражданами бытовых и иных  нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении;

     3) комната - часть жилого дома  или квартиры, предназначенная для  использования в качестве места  непосредственного проживания граждан  в жилом доме или квартире.

     В указанной статье выделено такое жилое помещение, как комната. Кроме того, в ряде статей ЖК РФ определен правовой статус коммунальной квартиры, права собственников комнат в коммунальной квартире, а также названы иные нормы, регулирующие правоотношения лиц, проживающих в данном виде жилых помещений. То есть в тексте ЖК РФ используется понятие коммунальной квартиры. Исходя из этого можно говорить о том, что коммунальная квартира также представляет собой жилое помещение, состоящее из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданами как по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве частной собственности.