Договор аренды

Договор аренды: понятие, элементы, содержание

По  договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель  договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены).

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым. Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме.

Цена  договора (арендная плата), не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК).

Срок  аренды может быть как определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и  неопределенный (п. 2 ст. 610 ГК).

Арендодатель  обязан передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое в свою очередь, может вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом; при прекращении договора аренды, возврат имущества в том состоянии в котором, оно было получено от арендатора; арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.

Виды  договора Аренды:

Договор проката.

По  договору проката  арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п, 1 ст. 626 ГК).

В определении договора проката отражены три его специфические  черты, а именно:

1) в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами;

2) предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими;

3) предмет проката передается во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 626 ГК). Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Срок  договора проката  не может превышать  одного года (п. 1 ст. 627 ГК). Истечение указанного срока влечет за собой  безусловное прекращение  договора.

Форма договора - только письменная, причем посредством как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.  

Содержание  договора проката  имеет следующие  особенности.

Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), дополнена  дополнительными  обязанностями (ст. 628 ГК):

- в присутствии  арендатора проверить исправность  сдаваемого в аренду имущества; 

- ознакомить арендатора  с правилами эксплуатации имущества  либо выдать ему письменные  инструкции о пользовании этим  имуществом. Если арендатор обнаружит  недостатки имущества, он должен  заявить о них и арендодатель  в десятидневный срок обязан  безвозмездно их устранить. При  досрочном возврате арендатором  взятого напрокат имущества арендодатель  обязан возвратить ему соответствующую  часть полученной арендной платы,  исчислив ее со дня, следующего  за днем фактического возврата  имущества (ц. 2 ст. 630 ГК).

По договору аренды транспортного средства предметом  договора может стать любое транспортное средство, т.е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и  багажа, способное к перемещению  в пространстве. Договоры аренды транспортного  средства бывают: с предоставлением  услуг по управлению и технической  эксплуатации (с экипажем или договоры фрахтования на время) и без такого предоставления (без экипажа). Договоры аренды транспортных средств реальные.

Договоры  заключаются в  письменной форме  независимо от их срока  и стоимости передаваемого  в аренду имущества (ст. 633 и ,643 ГК).

Предельные  сроки договора аренды транспортных средств  законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договор прекращается. Однако это обстоятельство не препятствует сторонам по взаимному согласию заключить новый договор.

По  договору аренды транспортного  средства с экипажем (фрахтования  на время) арендодатель предоставляет арендатору (фрахтователю) транспортное средство за плату (фрахт) во временное  владение и пользование  и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической  эксплуатации (абз. 1 ст. 632 ГК).

В договоре присутствуют три специфические  черты: 1) предмет договора - транспортное средство любого вида транспорта - железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д., способное к перемещению в пространстве;

2) управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т.е. при помощи экипажа, а именно, работника (работников), состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда (ст. 635 ГК);

3) транспортное средство передается арендатору во владение и пользование.

Арендодатель  должен:

- в течение всего  срока договора поддерживать  надлежащее состояние сданного  в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего  и капитального ремонта и предоставление  необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК);

- предоставлять арендатору  услуги по управлению и технической  эксплуатации транспортного средства (п. 1 ст. 635 ГК);

- нести расходы  по оплате услуг членов экипажа,  а также расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено  иное (п. 2 ст. 635 ГК);

- страховать транспортное  средство и (или) страховать  ответственность за ущерб, который  может быть причинен им (транспортным  средством) или в связи с  его эксплуатацией, но лишь  тогда, когда такое страхование  является обязательным в силу  закона или обязанность осуществить  страхование установлена договором  (ст. 637 ГК).

Арендатор должен:

- нести расходы,  связанные с коммерческой эксплуатацией  транспортного средства, в том  числе расходы на оплату топлива  и других расходуемых в процессе  эксплуатации материалов и на  оплату сборов.

Таким образом, арендатор  освобожден от обязанности  нести все расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта и содержанию имущества, кроме тех, которые связаны с коммерческой эксплуатацией вещи.

- имеет право без  согласия арендодателя сдавать  транспортное средство в субаренду  (п. 1 ст. 638 ГК), если иное не предусмотрено  договором. 

- По договору аренды  транспортного средства без экипажа  арендодатель предоставляет арендатору  транспортное средство за плату  во временное владение и пользование  без оказания услуг по управлению  им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК).  

В договоре присутствуют три специфические  черты:

- предмет договора - любое транспортное средство;

- управление и  техническую эксплуатацию транспортного  средства осуществляет арендатор  самостоятельно или при помощи  третьего лица (но ни в коем случае арендатора);

- транспортное средство  передается во владение и пользование  арендатору.

Договор аренды зданий и сооружений

По  договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование  арендатору здание или  сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Предметом договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены.

Форма договора аренды зданий и сооружений -письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или  сооружения, заключенный  на срок не менее  года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК).

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также  и цена (арендная плата). Договор  должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме  условия э размере арендной платы  договор аренды считается незаключенным.

Содержание  договора аренды зданий и сооружений:

1) обязанность арендодателя  предоставить имущество арендатору  в состоянии, соответствующем  условиям договора и назначению  имущества, расширена. Одновременно  с передачей прав владения  и пользования зданием или  сооружением ему передаются права  на ту часть земельного участка,  которая занята этой недвижимостью  и необходима для ее использования  (п. 1 ст. 652 ГК);

2) исполнение арендодателем  обязанности по передаче здания  и сооружения арендатору и  принятие предмета договора последним  осуществляется по передаточному  акту или иному документу о  передаче, подписываемому сторонами  (п. 1 ст. 655 ГК). По окончании срока  договора аренды или при его  досрочном прекращении арендованное  имущество должно быть возвращено  арендодателю при непременном  составлении документа о передаче  здания или сооружения (п. 2 ст. 655 ГК);