Создание и ведение городского кадастра

Для более детальной  характеристики земельного участка  нужно давать его развернутое  описание, представленное, например, Паспортом земельного участка. Центр по регистрации не несет ответственности за его достоверность. Паспорт земельного участка может содержать общую характеристику участка и социально-правовое и градостроительное состояние участка. Общая характеристика участка включает кадастровый номер земельного участка, его местоположение и площадь в квадратных метрах.

Социально-правовое и градостроительное состояние  участка отражает:

вид права и  срок его действия;

наименование  юридического лица или фамилию, имя и отчество физи-ческого лица;

состав земель и целевое назначение участка;

код по классификатору земель;

степень компактности участка (м/м2);

коэффициент плотности  застройки (%);

коэффициент развернутой  плотности застройки (м2/га).

К экологическому и санитарно-гигиеническому состоянию  участка относится содержание в  почве и воздухе загрязняющих веществ (в долях от норматива), суммарный  показатель концентрации (СПК), радиационная обстановка (объект, вид излучения - мкР/час, уровень излучения по четы-рехбальной шкале), электромагнитные поля кВ/м, превышение нормативов, уровень напряженности по четырехбальной шкале), шумовое воздействие (дБА, превышение нормативов, уровень зашумления по четырехбальной шкале), дополнительные сведения (экспертное заключение).

Градостроительный паспорт земельного участка получает порядковый номер, который может  иметь следующее содержание:

Местоположение  участка (указание местоположения, административной принадлежности, планировочной ситуации).

Землепользователь, владелец участка (наименование государственного или муниципального органа управления, предприятия, организации, фамилия, имя и отчество владельца).

Фактическое использование  участка (функциональное назначение, описание зданий, сооружений, копии документов, устанавливающих правовой статус территории).

Размер участка (площадь, границы участка на основе документов о предоставлении, проектно-планировочная  документация).

Естественные  и инженерно-строительные условия (описание природных условий, рельеф, грунты, неблагоприятные природные и техногенные процессы, необходимость инженерной подготовки территории).

Имеющееся инженерно-транспортное оборудование (характеристика обеспеченности всеми видами инженерного оборудования, транспортная схема, инженерные сети).

Санитарно-экологические  условия (экологическая ситуация, наличие  санитарно-защитных зон, имеющиеся  сведения об источниках и характере  загрязнения воздуха, воды, почвы).

Благоустройство участка (существующая организация  территории, наличие твердых покрытий, зеленых насаждений, площадок различного назначения).

Социально-бытовая  и историко-культурная среда (приближенность к объектам и системам социально-бытового, историко-культурного назначения, наличие  зон охраны памятников, охраняемого  ландшафта).

Градостроительные условия (соответствие современного использования  территории действующей градостроительной  документации, возможное функциональное назначение территории, перспективы  развития градостроительной ситуации района размещения объекта и существующей планировочной документации, условия и ограничения в использовании участка).

Принципиальные  решения по инженерному обеспечению  участка (определение примерных  потребностей в инженерных ресурсах на основе предполагаемого функционального  назначения объекта по обеспечению участка всеми видами инженерных ресурсов).

Финансовые условия  землепользования (размер земельных  платежей в зависимости от функционального  использования территории).

Условия компенсации  за использование городской инфраструктуры (определение средств, перечисляемых в городской бюджет). Это содержание не является обязательным. При необходимости сюда могут быть добавлены другие параметры. 
 

Назначение  инвентаризации земель города и кадастровой  съемки 

Инвентаризация  городских земель представляет собой часть земельно-кадастровых работ по установлению местоположения и принадлежности земельных участков, определению их площадей, состава и функционального назначения. Инвентаризация городских земель проводится с целью создания кадастра.

Местоположение, принадлежность, состав, функциональное использование, площадь и цена являются основными характеристиками земельного участка, которые включаются в городской кадастр. Под местоположением земельного участка понимается совокупность координат его границ, определённых в принятой для данного города системе координат. Состав земель - это перечень городских угодий и их площадей, имеющих место в границах конкретной кадастровой учётной единицы города. Принадлежность земель определяется совокупностью сведений о землевладельце и виде права на земельный участок.

Функциональное  назначение земель служит логическим выражением цели использования земельного участка (прил. 11,12). Инвентаризация городских  земель может быть полной, когда  в проверку или уточнение включаются все характеристики земельных участков (принадлежность, состав, местоположение, функциональное назначение, площадь) или частичной, при которой уточняются две характеристики (местоположение и принадлежность).

Исходными материалами  для проведения инвентаризации земель города служат кадастровые планы структуризации, графические, текстовые и правовые документы на земельные участки, материалы предыдущих инвентаризаций, топографические планы и карты городов масштабов 1:5 00-1:10 000, каталоги координат пунктов геодезических и кадастровых сетей.

Различают две  технологии инвентаризации городских  земель. "Московская технология" представляет собой выборочную инвентаризацию отдельных категорий земель: промышленные зоны, жилые районы и т.д. Она позволяет  оперативно получить данные по отдельным категориям земель, с которых поступает доход в городской бюджет. Однако при выборочной инвентаризации сложно получить баланс земель по территориальным образованиям.

"Киевская" технология предусматривает инвентаризацию  земель по кадастровым кварталам. Достоинство этого подхода в том, что сразу увязываются площади земельных участков по всем территориальным образованиям, и формируется количественный и качественный баланс земель города по всем административно-территориальным образованиям.

Независимо от наличия, полноты и достоверности  исходных материалов,а также от того, проводится полная или частичная  инвентаризация, её выполнение осуществляется поэтапно. Основными этапами проведения являются:

подготовительный;

полевой;

заключительный (камеральный).

Состав и содержание работ подготовительного этапа  зависит от состояния учета земель на момент инвентаризации. Поскольку  учет земель в городах до настоящего времени проводился часто формально, достоверные сведения о фактическом  положении земель в городах на данный момент практически отсутствуют. Поэтому инвентаризацию земель, проводимую в рамках земельной реформы, можно назвать первой. В состав подготовительного этапа инвентаризации включается сбор информации, а также:

изучение и оценка кадастровых планов структуризации;

изучение и  анализ геодезических, топографических  и других работ, выполняемых ранее  на территории города;

анализ топографических  планов города в масштабах 1:500 - 1:5 000;

проработка материалов по выносу в натуру, установлению (восстанов-лению) и определению границ города;

оценка состояния  дежурных планов застройки, инженерных сетей и дру-гих объектов;

систематизация  материалов по отводу земельных участков и материалов исполнительных съёмок законченного строительства;

изучение материалов обследований земельных участков, занятых  индивидуальной застройкой;

анализ материалов и документов (реестры, таблицы и  другие), имеющих отношение к использованию  и распределению земель между  различными организациями города;

составление кадастровых планов структуризации;

подготовка и  утверждение технического проекта  или технического задания на проведение инвентаризации земель.

Особое внимание в ходе организационных работ  подготовительного этапа уделяется  изучению и оценке материалов (планово-картографических, геодезических, геологических, статистических), имеющих отношение к инвен-таризации земель города, а также их передаче в фонды городских земельных комитетов. Нормативно-техническая база проведения инвентаризационных работ включает в себя перечень руководств, инструкций и других документов, регламентирующих технические требования, содержание, порядок и допуски к выполнению отдельных видов работ. На основе анализа и оценки исходных материалов, имеющих отношение к землям городов, разрабатывается технический проект или техническое задание на проведение инвентаризации земель города. Разработкой технического проекта или технического задания завершается подготовительный этап инвентаризации земель. Полевой этап инвентаризации земель проводится с целью уточнения или получения данных об основных характеристиках земель города. В соответствии с техническим проектом или техническим заданием работы полевого этапа могут проводиться по городу в целом, по району, кварталу, секции или по нескольким районам, кварталам, секциям одновременно. Независимо от площади кадастровой учётной единицы в состав полевого этапа включаются: натурные геодезические измерения и обследования для определения местоположения земельных участков, их площади, состав земель, функци-ональное назначение и принадлежность.

Работы полевого этапа инвентаризации по определению  местоположения земельных участков включают:

согласование  границ земельного участка со смежными землеполь-зователями;

обследование  состояния межевых знаков, закрепляющих границы земельных участков или их восстановление (установление);

определение координат  межевых знаков;

предварительная обработка материалов.

При инвентаризации процесс получения координат  точек, определяющих местоположение земельных  участков в принятой системе координат, не отличается от традиционного координирования.

Понятие "межевой  знак", используемое для закрепления  границ земельного участка в натуре, вводится с целью проведения инвентаризации, создания кадастра, а также для  регулирования земельных отношений в целом.

В отличие от геодезического знака, межевой знак может не иметь сложной конструкции (центр, наружное оформление и другие особенности), однако его функции  настолько важны, что мероприятиям по его сохранности уделяется  особое внимание. В качестве межевых знаков могут использоваться объекты местности: заборы, ограды, элементы построек и так далее. При отсутствии таковых в углах поворота забиваются металлические штыри длиной 0.5 м. При использовании в качестве межевых знаков объектов местности следует точно указать, как проходит граница (по оси или контуру объекта). Если земельный участок граничит с землями общего пользования, принято считать, что граница проходит по внешнему контуру здания, сооружения и так далее.

Акт об установлении в натуре границ земельного участка подписывает владелец или пользователь земельного участка, смежные землепользователи и представитель комитета по земельным ресурсам и землеустройству. После установления и согласования в натуре границ земельных участков, их закреплении межевыми знаками приступают к определению координат.

Этот процесс  включает:

сбор сведений о наличии и состоянии близлежащих  пунктов геодезичес-кой сети;

производство  линейных и угловых измерений  по межевым знакам;

плановую привязку межевых знаков к пунктам геодезической сети.

По установленным  и восстановленным межевым знакам производятся угловые и линейные измерения, выполняемые для определения  координат остальных межевых  знаков методом полигонометрии. При  этом они должны отвечать следующим требованиям:

погрешность измерения  горизонтальных углов на межевых  знаках не должна превышать 10", а  длин линий не более 1:3 000;