Собственность на землю

2. Субъекты права собственности  на землю — это те лица, которые  в установленном порядке признаны  или являются собственниками  конкретного земельного участка.

Закон выделяет следующие основные группы субъектов:

а) государство в лице Российской Федерации и субъектов Российской федерации. Государственная собственность  на землю подразделяется на федеральную  собственность (федеральные земли) и собственность субъектов РФ.

б) муниципальные образования, которые  принимают участие в регулировании  земельных отношений на своих  территориях (в организации ведения  кадастра и землеустройства; в определении  правового статуса тех или  иных земель; в регистрации прав на земельные участки; в организации  охранительных мероприятий и  т. п.);

в) предприятия, учреждения, организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном  управлении обособленное имущество  и отвечают по своим обязательствам имуществом, могут от своего имени  приобретать и осуществлять имущественные  и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами  и ответчиками в суде (ст. 48 ГК РФ);

г) лица физические — граждане РФ, а также иностранцы и лица без  гражданства, находящиеся на территории РФ.

3. Содержание права собственности  на землю представляет собой  совокупность правомочий субъектов  по владению, пользованию и распоряжению  находящимся в собственности  земельным участком.

Права собственника - это такие правомочия, которые осуществляются исключительно по его воле. Например, собственник вправе использовать имеющиеся на его участке общераспространенные полезные ископаемые в установленном порядке. Однако, если он этого не пожелает, то никто не вправе его принудить к такому использованию.

Обязанности собственника - это правомочия, продиктованные законом и подлежащие обязательному исполнению. Так, использование участка по основному целевому назначению является обязанностью каждого собственника земли, и нарушение этой обязанности влечет за собой прекращение права собственности на участок.

Применение земельного законодательства служит формой государственного регулирования, основанного на властно-организующих функциях государства.

Приоритетность применения специального земельного законодательства в регулировании  земельных отношений основывается на общественном осознании социальной функции земли (естественном, вечном и самовозобновляющемся средстве производства) в нынешних условиях, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности, всеобъемлющей интенсификации современного использования земли, порождающей отрицательные экологические  последствия.²

Государственная регистрация  прав на земельный участок, как недвижимого  имущества

К недвижимости гражданское  законодательство (ст. 130 ГК РФ) относит  земельные участки и все то, что прочно связано с землей: здания, сооружения, предприятия и прочие объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Правовой режим объектов недвижимого имущества (в том числе земельных участков) основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им. Правовая основа создания современной российской системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности на землю, закреплена в Гражданском кодексе РФ. Государственная регистрация недвижимости предусмотрена ст. ст. 131, 164 ГК РФ, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. Земельный кодекс в ст. 25, 26 устанавливает обязательную государственную регистрацию прав на земельные участки. При этом и Гражданский и Земельный кодексы отсылают к специальному Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Законов от 5 марта 2001 г. N 20-ФЗ и 12 апреля 2001 г. N 36-ФЗ)

Государственная регистрация  прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной указанным  Законом системе записей о  правах на каждый объект недвижимого  имущества в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Правила ведения  Единого государственного реестра, утвержденные Постановлением Правительства  РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (в ред. Постановления  Правительства РФ от 23 декабря 1999 г. N 1429) , устанавливают в соответствии с Федеральным законом о государственной  регистрации формы Реестра и  единый для Российской Федерации порядок их заполнения.

Закон о государственной  регистрации (ст. 2) определяет ее как  юридический акт признания и  подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество  в соответствии с Гражданским  кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В силу ст. 9 Закона о регистрации означенная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ - территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило совпадающих с границами административно - территориальных единиц. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от ее совершения могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (земельный участок) может рассматриваться одновременно в качестве и правового института, и юридического акта. Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременений этих прав. По своей сущности эти отношения носят преимущественно административно - правовой характер. Содержание их заключается в том, что исполнительные органы государственной власти - учреждения юстиции - осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо ее приостановлении или об отказе в регистрации прав на недвижимость.

В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства. Как юридический акт государственная регистрация прав представляет собой административно - правовое решение. Юридическое значение такого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий, непосредственно сопряженных с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в частности на земельный участок. Принятие акта государственной регистрации прав, а равно сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав: договор, предметом которого является земельный участок, считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ); право собственности у приобретателя земельного участка по договору считается возникшим (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Помимо этого, принятие такого акта означает, что с даты государственной регистрации вступает в силу обременение права на недвижимость: аренда, сервитут и т.п. Соответственно, с даты государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на недвижимость, которые возникли ранее.

Таким образом, акт государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним является обязательным, завершающим элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права  на недвижимость, в том числе на земельные участки. Принципиально  важным последствием государственной  регистрации является то, что этот акт закон признает единственным доказательством существования  зарегистрированного права.

Закон о государственной  регистрации (ст. ст. 4 и 14) предусматривает  две формы государственной регистрации - регистрацию прав на недвижимое имущество  и регистрацию сделок с ним. В свою очередь, объектом этих прав является недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ), перечень которого более широко, нежели в Гражданском кодексе, представлен в Законе о государственной регистрации. Согласно ст. 1 Закона недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Для государственной регистрации, которая осуществляется по месту  нахождения недвижимого имущества  в пределах регистрационного округа, необходимо, чтобы перечисленные  объекты были соответствующим образом  индивидуализированы, т.е. отграничены  от иных объектов недвижимости 
Статья 5 Закона о государственной регистрации определяет участников (субъектов) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким участникам относятся собственники и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой. 
Особо следует подчеркнуть, что в современном законодательстве закреплен важный и прогрессивный принцип гласности. Статья 7 Закона о государственной регистрации устанавливает открытый характер регистрации. Так, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу. Для получения таких сведений необходимо лишь представить удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие его регистрацию и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, а также об ограничениях (обременениях) прав. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд. 
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

В силу п. 2 ст. 33 Закона о государственной  регистрации с 1 января 2000 г. государственная  регистрация прав на землю осуществляется только учреждениями юстиции - органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. ст. 9, 10 и 15 Закона о государственной регистрации таковая производится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. За проведение государственной регистрации прав и предоставление информации о зарегистрированных правах взимается плата, размер которой устанавливается субъектами Российской Федерации, а минимальный размер - Правительством РФ.

Порядок проведения государственной регистрации прав

1. государственная регистрация  прав проводится в следующем  порядке: прием документов, необходимых  для государственной регистрации  прав и отвечающих требованиям  ФЗ, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

2. государственная регистрация  ограничений (обременений) права  собственности и иных вещных  прав правами третьих лиц может  проводиться по инициативе правообладателей  или приобретающих указанные  права лиц. Если ограничение  (обременение) регистрируется не  правообладателем, его регистрация  проводится по правилам, предусмотренным  ст. 16 Фз для регистрации договоров  и сделок, при обязательном уведомлении  правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении  (обременении). государственная регистрация  ограничений (обременений) прав, установленных в соот с законодательством  в публичных интересах органами  государственной власти и омс,  осуществляется по инициативе  указанных органов с обязательным  уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Регистрация  ограничений (обременений) права,  ипотеки, аренды или иной сделки  с объектом недвижимого имущества  возможна только при наличии  государственной регистрации ранее  возникших прав на данный объект  в Едином государственном реестре  прав.

3. государственная регистрация  прав проводится не позднее  чем в месячный срок со дня  подачи заявления и документов, необходимых для государственной  регистрации. ³

Основания для государственной регистрации:

- акты, изданные органами  государственной власти или органами  местного самоуправления в рамках  их компетенции и в порядке,  который установлен законодательством,  действовавшим в месте издания  таких актов на момент их  издания;