Сделки с жилыми помещениями

       Содержание

1. Понятие и виды сделок с жилыми помещениями
2. Право на осуществление строительства жилищного фонда
3. Кредиты и субсидии при строительстве жилья
4. Налоговая  льгота

       Список  использованной литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       

1. Понятие и виды сделок с  жилыми помещениями

       Сделки  с жильем - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.

       Наиболее  распространенным видом сделок с  жилыми помещениями является договор.

       Договор - это двусторонняя сделка, то есть соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.

       Все сделки (договоры) с жилыми помещениями  заключаются только в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации. До 31 января 1998 года также требовалось и их нотариальное удостоверение.

       Несоблюдение  обязательной письменной формы, а также  требований о государственной регистрации  сделки, означает, что она считается незаключенной или недействительной (ничтожной).

       Основные  виды сделок с жилыми помещениями:

       • договор купли-продажи;

       • договор ренты;

       • договор дарения;

       • договор залога (ренты);

       договор мены и обмен жилыми помещениями.

       По  договору купли-продажи жилого помещенияодна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

       При продаже жилого дома и другой жилой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

       Договор купли-продажи жилого помещения (то есть недвижимости) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

       Договор купли-продажи жилого помещения  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с момента такой регистрации. Нотариального удостоверения договора не требуется.

       В случае если сделка купли-продажи совершена  в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о ее регистрации. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации сделки, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

       Договор купли-продажи жилого помещения  должен обязательно предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене жилого помещения договор о его продаже считается незаключенным.

       Существенным  условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут быть: наниматели и члены его семьи (ст. 53 ЖК РФ), поднаниматель (ст. 685 ГК РФ) и др.

       Передача  жилого помещения продавцом и  принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче.

       Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

       Если  жилое помещение находится в  общей собственности, то другие собственники имеют преимущественное право покупки  продаваемой доли по цене, за которую она продается. Если они откажутся от покупки или в течение одного месяца со дня извещения не приобретут продаваемую долю (жилое помещение), продавец вправе продать жилое помещение любому лицу. При продаже жилого помещения с нарушением преимущественного права покупки любой участник общей собственности вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

       Продавец  обязан передать жилое помещение  свободным от любых прав третьих  лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара или расторжения договора купли-продажи жилого помещения.

       По  договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное помещение периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

       Наиболее  распространенной разновидностью договора ренты является договор пожизненного содержания с иждивением.

       Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если это  требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

       Получателем ренты может быть любое дееспособное лицо, в том числе и трудоспособное.

       Договор заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

       Плательщик  ренты вправе отчуждать, сдавать  в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему  в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

       Обязательство плательщика ренты прекращается смертью получателя ренты.

       При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата жилого помещения, переданного в  обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной иены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

       По  договору дарения  одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение в собственность.

       Договор дарения должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной  регистрации.

       Договором дарения признается и обещание дарения,если оно сделано в надлежащей форме (то есть письменно и зарегистрировано).

       На  дарение необходимо согласие одаряемого. Одаряемый вправе в любое время  до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения  считается расторгнутым.

       Дарение не допускается от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями.

       Даритель  вправе отменить дарение жилого помещения, если одаряемый совершил покушение  на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких  родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

       В случае умышленного лишения жизни  дарителя одаряемым право требовать  в суде отмены дарения принадлежит  наследникам дарителя.

       В договоре дарения может быть обусловлено  право дарителя отменить дарение  в случае, если он переживет одаряемого.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Право на осуществление  строительства жилищного фонда

 

        Застройщик имеет  право на получение или приобретение в установленном порядке земельных  участков для строительства жилья  в зонах, предусмотренных градостроительной  документацией. Органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов обязаны предоставить в пользование, аренду, собственность или продать земельные участки для жилищного строительства в срок не более одного месяца для физических лиц и двух месяцев для юридических лиц с момента их обращения.  
    Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населенных пунктах.  
    Земельный участок, отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами местного самоуправления применяются санкции, предусмотренные законодательством.  
    Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции, предусмотренные законодательством.

        Право на осуществление  строительства, реконструкции и  ремонта жилищного фонда предоставляется  застройщику либо в порядке, установленном  законодательством, физическому или  юридическому лицу, которому этот жилищный фонд предоставлен в пользование или аренду, а также застройщику, которому такое право предоставлено собственником по договору.

        Строительство, реконструкция  и ремонт жилья осуществляются на основе строительного разрешения, предоставляемого лицам, указанным в части первой настоящей статьи, местной администрацией в срок не более одного месяца с момента обращения.

        Необоснованный отказ  или отсрочка в предоставлении строительного  разрешения влекут за собой штрафные и иные санкции, предусмотренные законодательством.

        При финансировании проектирования, строительства, реконструкции  жилищного фонда органами государственной  власти и управления или органами местного самоуправления заказы (государственные  заказы) на осуществление указанных  работ размещаются, как правило, на конкурсной основе, с привлечением проектных, строительных предприятий, учреждений и организаций (включая иностранные) любых форм собственности независимо от места их регистрации.  
    Договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов заключаются местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и организациями, как правило, на конкурсной основе, с привлечением предприятий и организаций любых форм собственности.

       Индивидуальное  жилое строительство на специально отведенном для этих целей земельном  участке, наиболее распространенная форма  приобретения права собственности  на жилой дом.

       Земельные и жилищные отношения имеют между  собой тесную связь. Для того, чтобы обзавестись индивидуальным жилым домом или подсобным хозяйством в виде дачи или загородного дома, необходим прежде всего земельный участок, который при прежней системе земельных отношений можно было ждать годами. Ряд новых законодательных актов о правах граждан в земельной сфере, принятых в последнее время, введение частной собственности на землю открывают новые возможности для решения жилищных проблем. Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся или не менее половины полезной площади которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах.

     Граждане  имеют право на получение или  приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения, в том числе в других населенных пунктах.