Придомовая территория, как объект земельного права

АНО ВПО

«КАЛИНИНГРАСКИЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ»

Кафедра_____Государственного,  муниципального_____ ________управления  и региональной  экономики______

Дисциплина_________Земельное   право       ___________ 
 

Контрольная работа

Тема: Придомовая территория, как объект земельного права. 
 
 

Преподаватель Профессор  _д. г. м. н.            ____ Краснов       Евгений       Васильевич            _____

Выполнила студентка группы____09_ВГЗс_____

___Соловьева_Екатерина_Владимировна_______ 
 
 
 
 
 

Содержание:

Введение          стр. 3

Придомовая территория и ее границы     стр. 4

Кто собственник придомовой территории и кто должен                                    ее обслуживать?         стр. 4 – 6

Ответственность управляющей компании за ненадлежащее содержание придомовой территории       стр. 6 - 7

Самовольное занятие земли       стр. 7

Заключение         стр. 8 - 9

Список литературы        стр. 10 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение:

     Собственникам помещений в многоквартирном  доме на праве общей долевой собственности  принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с  элементами озеленения и благоустройства.

     Собственники  вправе использовать придомовую территорию: сдать ее в аренду, организовать автостоянку, построить детскую  площадку и т.д. Как правило, подобные действия от имени собственников  осуществляет ТСЖ. Попробуем разобраться, какие требования законодательства необходимо соблюсти, чтобы пользование  земельным участком было правомерным.

     Можно выделить два условия, выполнение которых  гарантирует законность использования  земельного участка под многоквартирным  домом. Во-первых, необходимо обладать законными правами на земельный  участок. Во-вторых, использование земли  не должно нарушать права третьих  лиц. 
      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Придомовая территория и ее границы

     Придомовой территорией называется земельный участок, который закреплен за многоквартирным домом (или несколькими домами). Общая площадь придомовой территории и ее границы определяются в соответствии с положениями строительных актов, предусмотренными земельным законодательством РФ и законодательством о градостроительной деятельности. При этом основными критериями вычисления площади придомовой земли служат фактические размеры дома (или домов), а также общая полезная площадь микрорайона.

     В результате анализа составляется акт  на земельный участок, прилегающий  к дому, в котором указывается  общая площадь придомовой территории и определяются ее границы.

     Если  возникла спорная ситуация, в которой  ваша управляющая организация отказывается от факта обслуживания придомовой территории, настоятельно рекомендую ознакомиться с актом на земельный участок и выяснить реальные границы придомовой территории вашего дома. Сделать это можно, обратившись к председателю управляющей организации или в местный центр недвижимости, у которого имеется план района вместе с вашим домом.

     Обращаю внимание на то, что в границы этого участка, помимо земли, входят все объекты многоквартирного дома, включая подъезды, тротуары, зеленые насаждения, хозяйственные и детские площадки.

Кто собственник придомовой территории и кто должен ее обслуживать?

     В большинстве случаев собственниками придомовой территории являются жильцы. Для этого земельный участок, на котором находится дом, должен быть выделен в придомовую территорию и поставлен на кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (статья 16).

     Согласно  Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, придомовая территория относится к общему имуществу  собственников многоквартирного дома, поэтому они обязаны платить  за ее содержание и благоустройство.

     А кто должен содержать придомовую территорию и в чьей компетенции  находится ее обслуживание? Собственники многоквартирного дома (или ответственное  лицо) заключают договор с управляющей  организацией (ТСЖ, управляющей компанией), которая оказывает все услуги по содержанию и благоустройству  придомовой территории. Организация  обязана содержать придомовую территорию в полном порядке — она должна соответствовать всем санитарным и  градостроительным нормам. В противном  случае именно управляющая организация  несет ответственность за ненадлежащее состояние оказанных услуг.

     К основным услугам управляющих организаций  по содержанию и благоустройству  земельных участков, прилегающих  к дому, относятся:

     — своевременная уборка территории;

     — вывоз отходов, снега;

     — озеленение участков и их уход (стрижка  газонов, посадка деревьев, цветов);

     — установка (или ремонт) детских и  игровых площадок.

     В свою очередь, жильцы имеют право  в соответствии с законом узнавать у своей управляющей организации, на что были потрачены средства (ежемесячные  выплаты собственников за содержание общего имущества), проверять качество и периодичность выполнения услуг по содержанию и благоустройству земельных участков, прилегающих к дому.

     Помимо  всего прочего, собственники должны действовать и принимать меры при обнаружении некачественно  выполненных работ! Не стоит ждать, когда управляющая организация  сделает ремонт детской площадки или облагородит прилегающую  территорию газоном ― нужно проявлять  инициативу и требовать выполнения обязанностей на общих домовых собраниях.

     На  практике бывает, что жильцы самостоятельно за свой счет благоустраивают придомовую территорию, не дождавшись этого от своей управляющей компании, а  потом выставляют претензию компании на основании закона «О защите прав потребителей».

Ответственность управляющей компании за ненадлежащее содержание придомовой территории

     Несмотря  на то, что законом предусмотрено  обязательное содержание и благоустройство  придомовых территорий управляющими организациями, на деле услуги часто оказываются  не в полной мере. Во дворах не ремонтируются  детские площадки, мусор не вывозится, а цветы и деревья приходится сажать жильцам. В этом случае управляющая  организация нарушает закон!

     Строгий контроль за надлежащим состоянием земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, осуществляет Государственная жилищная инспекция города (района).

     Согласно  Кодексу РФ об административных правонарушениях (ст. 7 п.22) лицам, ответственным за содержание и ремонт общего имущества (в числе  которого и придомовая территория), грозит административная ответственность в случае невыполнения в полном объеме своих обязательств, и предусматривается штраф в размере 50 тыс. руб. (юридическое лицо) и 5 тыс. руб. (должностное лицо).

Самовольное занятие земли

     Использование земельного участка без оформленных  в установленном порядке правоустанавливающих документов расценивается как его  самовольное занятие, что признается административным правонарушением (ст. 7.1 КоАП РФ). Арбитражная практика показывает: территориальные органы Роснедвижимости нередко привлекают ТСЖ к ответственности. Самовольное занятие участка выражается в установке ограждений по периметру участка, ограничении доступа на него (охраняемый въезд через шлагбаум) и зачастую организации автостоянки при отсутствии правоустанавливающих документов на землю (Определение ВАС РФ от 11.09.2008 N 10866/08, Постановления ФАС СЗО от 11.09.2008 N А56-54526/2007, ФАС УО от 26.04.2007 N Ф09-2937/07-С1). Помимо постановлений о привлечении к административной ответственности органы Роснедвижимости выносят также предписания об устранении нарушения земельного законодательства, а именно требуют обязать ТСЖ демонтировать ограждения, шлагбаумы.

     Необходимо  учитывать, что привлечение именно ТСЖ к ответственности обусловлено  следующими обстоятельствами. Во-первых, ТСЖ действует от имени собственников  помещений в доме и представляет их законные интересы (п. 6 ст. 148 ЖК РФ). Если стоянка организована непосредственно  собственниками помещений и в  доме не создано ТСЖ, привлечение  собственников к ответственности  остается под вопросом. Во-вторых, именно товарищество выступает заказчиком работ по установке ограждения и  организации автостоянки. Если бы работы заказал застройщик, он и был бы надлежащим ответчиком

Заключение:

     Итак, использование придомовой территории товариществом собственников жилья  может привести к привлечению  последнего к административной ответственности. Чтобы избежать негативных последствий, ТСЖ должно придерживаться определенного  законом алгоритма действий. Если товарищество решило организовать на земельном участке автостоянку, нужно выполнить такие мероприятия.

     Прежде  всего необходимо принять соответствующее решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Как следует из п. 2 п. 2 ст. 44 и п. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, принимаются квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3 от их общего числа). Особенно важно согласовать на общем собрании распределение всех предстоящих расходов. 
        Надо убедиться в наличии прав на землю и правоустанавливающих документов (акт органа местного самоуправления о предоставлении земли в общую долевую собственность или протокол общего собрания с регистрационной надписью).

     Следующий шаг - заказ проектной документации.

     Если  организация автостоянки связана  с возведением на земельном участке  объектов капитального строительства, необходимо обратиться за разрешением  на строительство (предоставив в  орган местного самоуправления на согласование проект), если нет - получить ордер административно - технической инспекции на проведение земляных работ. 
      Товарищество должно убедиться в том, что автостоянка не нарушит права третьих лиц, например предпринимателей, имеющих в собственности или на ином вещном праве нежилые помещения на первом этаже дома. 
      Соблюдение всех перечисленных условий позволит ТСЖ приступить к работам по устройству автостоянки и избежать административной ответственности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы:

1. Земельный  Кодекс РФ.

2. Веденин Н.Н. Земельное право - пособие для подготовки к экзамену. М., 2009г.

3. Крассов  О.И. Земельное право. Учебник. М., 2008г.