ТУЛЬСКИЙ  ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ  И ИНФОРМАТИКИ

    Некоммерческое  партнерство

 
 

                                                                                         Кафедра  экономики

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    К О Н Т Р О  Л Ь Н А Я    Р А Б О Т А

    по  дисциплине

«Правовые особенности оценки земли в РФ»

 
 
 
 
 
 
 
 

                                               Выполнил:

                                               Студентка 4 курса

                                               гр. ТлБИА-08(а)

                                               «Бух.учет, анализ и  аудит»

                                               Е.Ю. Паршина

                                               Проверил:

                                               к.э.н.

          Щепотьев  А.В.

 

    Тула, 2011 г.

 

Содержание:

Введение ……………………………………………………………………..……3

Глава 1. Анализ  и процедура оценки земельного рынка……………….…..4

§ 1.1 Основные цели и направления анализа земельного рынка………….…..4

§ 1.2. Процедура оценки земельных участков…………………………………..8

Глава 2.Методы оценки земельных участков……………………………..…11

§ 2.1 Доходный подход к оценке земельных участков ……………………….13

§ 2.2 Сравнительный подход к оценке земельных участков …………………15

§ 2.3 Затратный подход к оценке земельных участков ……………………….17

Глава 3. Принципы оценки земельных участков (на основании Конституции РФ и  на действии земельного законодательства)…………………………...20

§ 3.2. Принципы основанные на действии земельного законодательства (ЗК РФ от 25.10.2001г., №136-ФЗ)……………………………………..…………24

Заключение……………………………………………………………………..28

Список  используемой литературы……………………………………………29

Введение

    Оценщики  рассматривают стоимость в контексте  рынков недвижимости, поэтому исследование рынка является важной частью процедуры  оценки. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг  экономическими характеристиками и поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных участников рынка.

    Земля была и продолжает оставаться одной из основных сфер приоритетных вложений средств. Ее можно покупать, продавать, сдавать в аренду. Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Оценка земли - это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок - часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное "Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

    Рыночная  стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, от спроса и предложения на существующем рынке. Также рыночная оценка стоимости земли зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности. Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

    Для оценки земельного участка обычно требуются следующие документы: документ, который устанавливает право на земельный участок (государственный акт на землю); кадастровый план земельного участка; категория земельного участка относительно его целевого назначения (земля населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения и прочее); разрешенное использование; информация об ограничении земельного участка и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.

    Целью данной работы является изучение оценки земельных участков.

    Глава 1. Анализ и процедура оценки земельного рынка.

    § 1.1 Основные цели и направления анализа земельного рынка

    Анализ  рынка обеспечивает основу для определения наиболее эффективного использования недвижимости. Максимальная эффективность существующего земельного участка или будущего строительного объекта для конкретного вида пользования может быть определена только после того, как будет доказано, что имеется соответствующий уровень рыночного спроса для данного вида использования. Углубленный анализ рынка дает развернутое описание спроса. Подобные исследования могут определять ключевые маркетинговые стратегии для существующей или проектируемой недвижимости, специфицировать характеристики дизайна или прогнозировать долю рынка, которую она может занять.

    Рыночная  стоимость земельного участка в  значительной степени определяется его конкурентным потенциалом на рынке. Знакомство с характеристиками оцениваемой недвижимости усилит возможности оценщика идентифицировать конкурирующие объекты и понять сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого земельного участка. Понимание экономических условий, их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и состояние этих сегментов позволит оценщику точнее оценить внешние факторы, оказывающие влияние на стоимость земли. Таким образом, рыночный анализ позволяет получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости с помощью трех подходов к оценке стоимости земельных участков.

    Анализ  общего состояния земельного рынка  проводится по следующим направлениям.

    Цели  анализа земельного рынка:

    уровень цен;

    состояние рынка;

    доступность и ликвидность земельных участков;

    эффективность инвестиций в земельные участки. Направления анализа земельного рынка:

    сегментирование земельного рынка;

    цены  на объекты-аналоги;

    влияние важнейших параметров на цену;

    прогноз цен на объекты инвестиций;

    влияние местоположения на цену;

    законодательная и нормативная база;

    предложение, спрос и количество сделок;

    оценка  ликвидности;

    поток доходов;

    экономическая и макроэкономическая ситуация;

    прогнозирование состояния рынка.

    Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор  показателей состояния земельного рынка, характеризующих:

    а) ценовую ситуацию: средние за период цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) земельных участков на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по видам использования  и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок и погрешности в определении средних значений;

    б) конъюнктуру спроса и предложения: объем и структуру спроса и предложения, характеристику продавцов и покупателей, соотношение спроса и предложения различных участков на первичном и вторичном рынках;

    в) активность рынка: число фирм, работающих на рынке; число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на первичном и вторичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, дифференцированные по видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок;

    г) ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции (время от момента выставления на продажу до момента продажи) земельных участков на Первичном и вторичном рынках, дифференцированные по различным видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок.

    В ходе исследования земельного рынка  решаются следующие задачи:

    анализ  и оценка текущего состояния показателей;

    исследование  динамики показателей;

    сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка;

    исследование  важнейших факторов, влияющих на изменение показателей;

    прогнозирование тенденций изменения показателей.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    § 1.2. Процедура оценки земельных участков

    Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает пять этапов:

    1)определение  основных вопросов оценки;

    2)сбор, проверка и анализ информации;

    3)анализ  наиболее эффективного использования  земельного участка;

    4)расчет  рыночной стоимости на основе  трех подходов к оценке —  затратного, сравнительного, доходного  — и согласование полученных  результатов;

    5)подготовка отчета об оценке.

    Этап 1. Определение основных вопросов оценки. На этом этапе оценщик устанавливает  следующие параметры оценки:

    ■  цель оценки;

    ■  стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;

    ■  правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

    При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим  его использования:

    ■  категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;

    ■  разрешенное использование земельного участка;

    ■  форма собственности;

    ■  кадастровый номер;

    ■  сервитута и ограничения вещных прав на земельный участок;

    ■  наличие застройки;

    ■  определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

    Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно  подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.