Право собственности на землю в РФ

     Круг законов, содержащих нормы, подобные положению ч.2 п.2 ст.3 ГК РФ, становится все шире. Данная норма установлена органом законодательной власти Российской Федерации, и если он вводит новую норму, применению подлежит именно эта, последняя норма. Такова выработанная юридическая практика. О ней можно было бы не упоминать, приведи законодатель нормы Гражданского кодекса РФ в соответствие с новым законом.

     Глава III ЗК РФ содержит нормы, конкретизирующие правила, установленные п.3 ст.129, п.3 ст.209, ст.214 ГК РФ. Ограничения в предоставлении земельных участков российским гражданам и юридическим лицам (п.2 ст.15 ЗК РФ), а также иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (п.3 ст.15 ЗК РФ), равно как характеристики земельных участков, находящихся в собственности различных субъектов гражданского права, соответствуют общим правилам, установленным в п.3 ст.129, п.3 ст.209 ГК РФ, а также Федеральным законом от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»¹³.

     Статья 20 ЗК РФ ограничивает круг субъектов  иного вещного права - постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной  или муниципальной собственности, закрепив его лишь за государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, а также органами государственной власти и местного самоуправления. В выделении органов государственной власти и местного самоуправления в качестве особых субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками не было необходимости, так как в качестве юридических лиц они могут быть только учреждениями. Если законодатель имел цель наделить указанным правом государственные органы и органы местного самоуправления, не являющиеся юридическими лицами, то это невозможно в силу того, что субъектами вещных прав могут быть только субъекты гражданского права, что нашло, в частности, отражение в п.1 ст.5 ЗК РФ.

     Пункт 2 ст.20 ЗК РФ особо подчеркивает, что  гражданам земельные участки  в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. В соответствии с п.1 этой статьи из состава возможных субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками исключаются граждане и большинство юридических лиц. Одновременно такое пользование находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими им на праве постоянного (бессрочного) пользования при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.29 ЗК РФ, вправе продлить этот срок (п.1 ст.39 ЗК РФ). При этом они не вправе распоряжаться этими земельными участками (п.4 ст.20 ЗК РФ). В то же время граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п.5 ст.20 ЗК РФ).

     Рассматривая  пункт 4 ст.20 ЗК РФ, следует учитывать  содержание ч.1 п.1 ст.35 Земельного кодекса: «При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник». Коллизию норм в п.4 ст.20 и ч.1 п.1 ст.35 ЗК РФ следует толковать в пользу ч.1 п.1 ст.35, так как в соответствии с нею не осуществляется распоряжение земельным участком - право его постоянного (бессрочного) пользования приобретается новым собственником автоматически. Приобретение данного права в порядке ч.1 п.1 ст.35 ЗК РФ нельзя рассматривать как частный случай предоставления земельного участка, запрет на которое содержится в п.2 ст.20 ЗК РФ, так как по смыслу оно означает акт субъекта права собственности. С другой стороны, лишь государственные и муниципальные учреждения и казенные предприятия Земельный кодекс РФ называет субъектами постоянного (бессрочного) пользования. Эти субъекты ни при каких условиях не могли быть и не могут стать субъектами права собственности на недвижимое имущество, находящееся на чужом земельном участке. Следовательно, согласно ч.1 п.1 ст.35 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования не может перейти к надлежащему его субъекту.

     Иное  решение вопросов регулирования  этого права находим в Гражданском  кодексе РФ. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляется гражданам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Названное право может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п.1 ст.271 настоящего Кодекса.

     Если  из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной  или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник  здания или сооружения имеет право  постоянного пользования частью земельного участка (ст.268-270 ГК РФ), на котором расположено это недвижимое имущество.

     Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать его в аренду или безвозмездное  срочное пользование с согласия собственника участка. Содержание приведенных норм гл.17 ГК РФ следует, очевидно, излагать в прошедшем времени, сравнивая их с названными выше нормами ЗК РФ в соответствии с п.3 ст.3 Земельного кодекса.

     Земельный кодекс РФ содержит нормы, регулирующие еще один вид таких прав - безвозмездное срочное пользование земельным участком. Именно на этом праве предоставляются земельные участки лицам, имеющим право на служебные земельные наделы. Основанием его возникновения являются решения органов государственной власти или местного самоуправления. Земельный кодекс РФ содержит некоторые ограничения в отношении круга субъектов, которым могут быть предоставлены земельные участки на этом праве, и сроков их предоставления. Так, земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное срочное пользование только государственным и муниципальным учреждениям, включая органы государственной власти и местного самоуправления, а также федеральным казенным предприятиям (по аналогии с правом постоянного бессрочного пользования), на срок не более одного года. Гражданам в этом случае могут быть предоставлены только земли, находящиеся в частной собственности (физических и юридических лиц) по договору.

     Служебные наделы могут представляться из земель, принадлежащих на различных вещных правах организациям отдельных отраслей экономики, в том числе организациям транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, их работникам.

     Администрации муниципальных образований и  государственные органы по регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним сталкиваются с различными правовыми ситуациями, связанными с  переходом права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании ст.35 ЗК РФ. В частности, споры вызывает определение момента перехода этого права к лицу, приобретающему в собственность недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, принадлежавшем отчуждателю на праве постоянного (бессрочного) пользования.

     Например, юридическая коллегия при главе  Администрации города Хабаровска пришла к выводу: момент перехода права  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком совпадает с  моментом перехода права собственности  на недвижимое имущество, находящееся на этом земельном участке. Отсюда следует, что государственной регистрации подлежит право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у покупателя недвижимости до обращения в регистрационный орган¹⁴. Акт регистрации имеет не правообразующее, а правоподтверждающее значение. При этом размер земельного участка, перешедшего к приобретателю недвижимости на нем, может быть меньшим, нежели размер земельного участка, принадлежавшего отчуждателю. Это земля, занятая зданием, строением, сооружением, и земля, необходимая для использования приобретенного недвижимого имущества.

     Приведенный вывод можно распространить на иные вещные права, на которых имущество  принадлежало отчуждателю, кроме права  пожизненного наследуемого владения - оно переходит только по наследству.

     Другая  ситуация. Лицо, приобретшее здание в 2000 г. и продавшее его после  введения в действие Земельного кодекса  РФ, как оказалось позже, своевременно не зарегистрировало свое право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учреждение полагает, что это право у продавца не возникало, и отказывает в его регистрации приобретателю здания.

     Отказ может быть обжалован в суд, однако едва ли в этом есть необходимость. Статья 37 Земельного кодекса РСФСР также связывала переход права пользования земельным участком с переходом права собственности на недвижимое имущество, находящееся на данном участке. Это означает, что регистрирующий орган обязан зарегистрировать переход права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком к продавцу в 2000г. и переход права постоянного (бессрочного) им пользования к новому приобретателю здания.

     Иначе в сравнении с Гражданским  кодексом РФ решен в Земельном  кодексе РФ и вопрос о пожизненном наследуемом владении земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности. В силу пункта 1 ст.21 ЗК РФ предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается. При этом оно сохраняется за гражданами, ставшими субъектами этого права до введения в действие Кодекса.

     Не  допускается даже в пределах, установленных п.1 ст.267 ГК РФ, распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода данного права проводится на основании свидетельства о праве на наследство (п.2 ст.21 ЗК РФ). Это положение ЗК РФ не соответствует Федеральному закону от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁵ - в соответствии с последним не подлежит государственной регистрации переход права на недвижимость по наследованию. Вещное право наследника в силу закона возникает в день открытия наследства, поэтому регистрироваться может лишь факт перехода вещного права в день смерти наследодателя.

     Правило пункта 2 ст.21 ЗК РФ может действовать лишь в случаях наследования по завещанию.

     Гражданский кодекс РФ также допускает наследственные права пожизненного наследуемого владения, как по закону, так и по завещанию (ст.1181 ГК РФ): право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом РФ.

     Как и субъекты права постоянного (бессрочного) пользования, граждане, имеющие земельные  участки в пожизненном наследуемом  владении, имеют право приобрести их в собственность. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

     Таким образом, право пожизненного наследуемого владения конкретными земельными участками сохраняется в России постольку, поскольку будет осуществляться их наследование¹⁶.

     Анализ  норм Земельного кодекса РФ дает основание  для вывода об их соответствии ст.265 и 266 ГК РФ: земельным участком, принадлежащим на праве пожизненного наследуемого владения, можно распоряжаться лишь на случай смерти.

     Право собственности на землю может  быть императивно ограничено путем  предоставления заинтересованному  лицу права ограниченного пользования этим земельным участком или сервитута. Данный правовой институт был очень хорошо разработан и развит в римском частном праве с целью предоставления собственникам земельных участков возможности эффективного пользования своими земельными участками.

     Пункт 1  статьи 274 ГК РФ устанавливает сервитут как  самостоятельный вид вещного права на земельный участок - право ограниченного пользования земельным участком¹⁷. Основным признаком сервитута является связь двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них - господствующего земельного участка - требовать от собственника другого - подчиненного земельного участка - предоставления себе права ограниченного пользования подчиненным участком в связи с наличием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Примерный перечень таких нужд содержится в абз.2 п.1 статьи 274 ГК РФ. Характер использования субъектом сервитута чужого земельного участка определяется характером нужд, в целях удовлетворения которых он установлен.

     Сервитут  может быть установлен только в интересах  собственника земельного участка или  иной недвижимости, а также субъекта права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.