Понятие собственности в земельном праве

    Введение 

    Приступая к рассмотрению права собственности  на землю, следует быть готовым к  восприятию довольно сложных положений, выходящих за рамки земельно-правовой науки и вообще правового регулирования. Правовую регламентацию отношений  собственности невозможно понять, не вникая в их экономическую сущность. Поэтому необходимо обращение к экономическим аспектам данной проблемы.

    Собственность как экономическая категория  признается господствующей как в  политико-экономической, так и в  юридической науке. Уникальные свойства земли, безусловно, отражаются на форме земельной собственности, придавая ей определенные особенности, отличающие ее от форм собственности на другое имущество, являющееся продуктом человеческого труда.

    Единственным  источником появления всех материальных благ, необходимых для существования  человека, служит процесс общественного  производства. Чтобы отвоевать у  природы материальные блага, люди вступают во взаимоотношения друг с другом (в общественные отношения). Суть этих отношений состоит в присвоении материальных благ, т.е. в отношении к материальным благам как к собственности. 

    Собственность — это определенный вид общественных отношений, выражающийся в том, что одни лица свободно господствуют над тем или иным объектом, и вмешательство в это господство иных лиц не допускается. Так, купив земельный участок в собственность, гражданин вправе самостоятельно хозяйствовать на нем. Если же этот участок займет кто-либо без его согласия, то собственник имеет право на убытков и ущерба.

    Общественные  отношения возникают между людьми, а отношения участников производства непосредственно к предметам производства носят не общественный, а технический характер и не могут быть признаны ни производственными, ни экономическими отношениями собственности.

    Отношения, определяющие положение участников производства к предметам производства (орудиям, средствам, продуктам производства и пр.), отвечают на вопрос, в чьем владении и распоряжении находятся орудия и средства производства и в чье владение и распоряжение поступают результаты производства. Именно эти отношения и являются экономическими отношениями собственности.

    Следовательно, экономические отношения собственности  — это отношения, возникающие между людьми в процессе общественного производства. Однако отношения собственности не остаются неизменными на протяжении истории человеческого общества. Находящиеся в распоряжении общества производительные силы растут, развиваются и изменяются, а это ведет к изменению производственных отношений и, следовательно, к изменению экономических отношений собственности.

    Отношения собственности на землю представляют собой неотъемлемую составную часть  экономических отношений собственности  в целом. Экономические отношения собственности на землю, так же как отношения собственности в целом, неоднократно изменялись. Каждой общественно-экономической формации соответствовала своя система отношений земельной собственности. На смену монополии исключительной государственной собственности на землю в СССР, установленной в 1917 г., пришло закрепленное новой Конституцией РФ многообразие форм земельной собственности: частная, государственная, муниципальная и иные формы. Собственность — это необходимое условие как для экономической свободы и жизни отдельного человека, так и для экономической свободы и существования всего человеческого общества и государства. 

    Часть 1.Понятие «Права пользования на землю» и «форм собственности» 

    Традиционно в практике и теории земельного права  под «правом собственности на землю» понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия. Это же закреплено и в п. 2 ст. 36 Конституции РФ, где сказано, что  граждане владеют, пользуются и распоряжаются  землей и другими природными ресурсами.

    Право собственности граждан и юридических  лиц на земельный участок есть право владеть, пользоваться и распоряжаться  им с имеющимися на нем обременениями  и соблюдением условий, установленных  законом и договором, по которому он получен.

    Для всех форм собственности характерен единый набор правомочий, но содержание и объем их различны.

    1. Право владения землей — основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. Владеть землей может и несобственник, но только в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным, за что по земельному законодательству может применяться юридическая ответственность.

    В отличие от владения обычным имуществом, которое собственник может переместить  в нужное для него место (перевезти  в другой населенный пункт, закрыть  в хранилище и т.п.), владение землей представляет собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема  и господство на ней ограниченно. Так, владение землей осуществляется путем  перенесения в натуру проектов землеустройства  с закреплением границ земельного участка  на местности (в натуре). В натуре (на местности) право владения объективно проявляется лишь в возведении межевых  линий и пограничных знаков, охраняемых законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые в случае неправомерного возведения подлежат сносу  за счет виновных лиц.

    2. Право пользования землей — это допустимая законом возможность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Это. право выражается в двух основных формах: во-первых, право собственника по использованию земельного участка и способ, которым допустимо реализовать право собственника; во-вторых, в форме свободного хозяйствования на земле путем возведения строений и сооружений, осуществления мелиоративных работ и т.п.

    3. Право распоряжения землей — это допустимая законом возможность определять юридическую судьбу этого объекта. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

    Распоряжение  землей может выражаться в трех основных формах:

1. изменение фактического состояния земли (земельного участка), которое влечет за собой изменение егоюридического статуса. Например, освоение земельного участка под огороды влечет за собой присвоение этому участку положения сельскохозяйственного угодья;
2. изменение правового режима земель. По российскому законодательству частный собственник, получивший землю от государства, не вправе менять ее целевое назначение, особенно это касается продуктивных земель сельскохозяйственного назначения, лесных и охотничьих угодий. Ограничивается право фермерского хозяйства дробить землю, передавать ее по своему усмотрению (целиком или частью) в руки лиц, некомпетентных в сельском хозяйстве или не желающих жить на селе. Не имеют права менять назначение своих угодий, выделенных ради природоохранных целей, дирекции заповедников, национальных природных парков, управляющие лесопарковыми хозяйствами, рыборазводящими и охотничьими хозяйствами и т.п. организациями. То же касается научно-исследовательских, опытных и учебных хозяйств.
3. изменения в составе лиц, являющихся собственниками земельных участков. Это может быть в процессе, во-первых, предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществляемого с соблюдением установленных процедур; во-вторых, изъятия земельных участков; в-третьих, обмена земельных участков между субъектами права собственности. По действующему земельному законодательству, например, собственнику земельной доли принадлежит право выбора одного из десяти вариантов ее распоряжения: передача в аренду, дарение, передача по наследству, продажа, внесение в уставной капитал с правом или без права получения обратно, передача на условиях пожизненной ренты или пожизненного содержания, обмен на земельную долю в другом хозяйстве, получение земельного участка в счет доли для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства. Право собственника коренным образом изменить назначение своего участка и саму его вещественную природу подлежит существенным ограничениям, установленным в законе.

Часть 2.Элементы права собственности на землю. 

    При рассмотрении понятия ≪право собственности  на землю≫ в качестве земельного правоотношения выявляется следующая структура элементов.

    1. Объект права собственности на землю— часть земли как производственного базиса, которая в установленном порядке перешла к определенному субъекту или находится в его владении, пользовании и распоряжении. При этом, исходя из анализа действующего земель-

    ного  законодательства, можно выделить в  качестве объекта права собственности  земельный участок и земельную  долю. Нельзя считать объектом права собственности на землю такие участки, которые перешли в собственность незаконным путем, поскольку сделка, совершенная с нарушением закона, подлежит расторжению с возвращением сторон данной сделки в первоначальное положение (ст. 168 ГК РФ).

    2. Субъекты права собственности на землю — это те лица, которые в установленном порядке признаны или являются собственниками конкретного земельного, участка. 

    Закон выделяет следующие основные группы субъектов:

    • государство в лице Российской Федерации и субъектов РФ. Государственная собственность на землю подразделяется на федеральную собственность (федеральные земли) и собственность субъектов РФ. Конкретные виды государственной собственности на землю могут устанавливаться наряду с Российской Федерацией также законодательством субъектов РФ¹. 

    Распоряжение  и управление государственной собственностью на землю осуществляется Правительством РФ, Федеральным агенством кадастра объектов недвижимости исполнительными органами субъектов РФ и органами местного самоуправления;

    • муниципальные образования, которые принимают участие в регулировании земельных отношений на своих территориях (в организации ведения кадастра и землеустройства, в. определении правового статуса тех или иных земель, в регистрации прав на земельны участки, в организации охранительных мероприятий и т.п.);

    • предприятия, учреждения, организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде (ст. 48 ГК РФ);

    г) физические лица — граждане Российской Федерации, а также иностранцы и лица без гражданства, находящиеся на территории РФ.

    Согласно  ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, иностранные  юридические лица и лица без гражданства  не могут обладать земельными участками  на праве собственности в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с Законом РФ от 01.04.1993 № 4730-1 ≪О государственной границе Российской Федерации≫ (в ред. от 30.06.2003)², в иных особых территориях в соответствии с федеральными законами. 

    3. Содержание права собственности на землю представляет собой совокупность правомочий субъектов по владению, пользованию и распоряжению находящимся в собственности земельным участком.

    Право владения землей — основанная на законе возможность факического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. Владеть землей может и несобственник, но только в соответствии с законом. В противном случае завладение землей будет считаться самовольным захватом.  Правомочия владения землей реализуются ,не только путем отвода участка в натуре, на местности, но и в соответствующей земельноустроительной документации.

    С правомочием владения тесно связано  другое правомочие —  пользование. Право пользования землей — допустимая законом возможность хозяйственной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и получения доходов от ее использования. Но не исключены, случаи, когда владелец не осуществляет пользование и наоборот. Возможность реального пользования землей является ≪сердцевиной≫ не только права владения, но и права собственности. Так, государство предоставляет ее во владение и пользование другим лицам.

    Право пользования реализуется в двух формах: возможности определенной деятельности собственника на земельном участке  и способах, которыми допустимо реализовать  это право собственника. Общее  правило — рациональная организация  земель, защита земель от процессов разрушения. 

    Право распоряжения землей — допустимая законом возможность определять юридическую судьбу земельного участка (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т.д.).

    Собственник обязан эффективно использовать свою землю в соответствии с ее целевым  назначением способами, которые  не должны наносить ей ущерба как природному объекту и природному ресурсу; своевременно платить земельный долг или вносить арендную плату и плату за временное пользование землей; повышать плодородие почв, осуществлять  мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования другими природными объектами, а также не допускать причинения ущерба окружающей среде и т.п.³