Автор: Пользователь скрыл имя, 03 Декабря 2011 в 08:57, курсовая работа
Объект исследования – общественные отношения, возникающие в сфере правового регулирования выкупа недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Предмет исследования – выкуп недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд как способ прекращения права собственности.
Цель исследования – анализ проблем правового регулирования выкупа недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд как способа прекращения права собственности.
Введение 3
Глава 1. Понятие и правовое регулирование выкупа недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд как способа прекращения права собственности 5
1.1. Понятие выкупа недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд 5
1.2. Особенности правового регулирования прекращения права собственности при выкупе недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд 8
Глава 2. Особенности механизма правового регулирования выкупа недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд как способа прекращения права собственности 11
2.1. Основания выкупа недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд 11
2.2. Признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления 14
Глава 3. Анализ проблем правового регулирования выкупа недвижимого имущества для государственных нужд 19
3.1. Общая характеристика проблем законодательства, регулирующего выкуп недвижимого имущества для государственных нужд 19
3.2. Предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего выкуп недвижимого имущества для государственных нужд 22
Заключение 28
Список использованных источников 30
В соответствии со ст. 56.1 Земельного кодекса РФ возможно ограничение прав на землю в связи с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд устанавливаются ЗК РФ, другими федеральными законами. Ограничения прав на землю на основании законов устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления и решением суда (п. 3 ст. 56 Кодекса).
Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 6 ст. 56 ЗК РФ). Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке (п. 7 ст. 56 ЗК РФ).
Гражданский и Земельный кодексы не содержат правовой нормы, прямо определяющей, когда ограничение считается возникшим и, соответственно, когда у конкретного правообладателя возникает право на обжалование акта уполномоченного органа власти в суд. Анализ положений пунктов 6 и 7 статьи 56 ЗК РФ позволяет сделать вывод, что право на обжалование возникает после регистрации решения уполномоченного органа в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», о котором регистрирующий орган должен уведомить правообладателя. Следовательно, право на обжалование возникает с момента получения уведомления о государственной регистрации ограничения права на земельный участок и (или) находящиеся на нем недвижимые объекты.
В
связи с этим интересным представляется
постановление ФАС Северо-
Судебная практика признает за органами местного самоуправления право в порядке самоконтроля отменить не соответствующий закону ненормативный акт об изъятии земельного участка для публичных нужд, ранее изданный этим же органом18.
Но
такой подход в разрешении проблем
не может применяться относительно
отмены решения уполномоченного
органа о предоставлении земельного
участка конкретному лицу. В связи
с этим интересным представляется Постановление ФАС Восточно-Сибирского
округа от 13 января 2009 г. № А10-2696/08-3-Ф02-4766,4910/
На практике имеют место случаи, когда изъятие земельного участка у собственника - коммерческой организации на момент принятия постановления органом власти местного самоуправления не подпадало под перечень случаев, предусмотренных абз. 2 пункта 1 ст. 49 ЗК РФ, но правообладатель не обжаловал данное постановление в арбитражный суд.
В
дальнейшем орган местного самоуправления
предлагает организации заключить
соглашение о выкупе в связи с
изъятием участка для публичных
нужд. Юридическое лицо отказывается
подписать предложенное соглашение,
мотивируя отсутствием
При этом юридическое лицо не исключало возможность, при достижении соглашения между сторонами, заключение договора мены земельными участками в общегражданском порядке. Тем не менее, орган местного самоуправления обращается в арбитражный суд с требованием обязать собственника заключить договор купли-продажи земельного участка на предложенных истцом условиях в связи с изъятием участка для публичных нужд, мотивируя тем, что собственник согласен с изъятием, поскольку не обжаловал в суд указанное постановление.
В
связи с подобной ситуацией возникает
следующий вопрос: должен ли суд
при рассмотрении иска о выкупе земельного
участка исследовать вопрос о
наличии оснований для
Во-первых, законодательство не связывает действительность принятого органом власти решения об изъятии земельного участка с реализацией правообладателем права на его обжалование. Во-вторых, ключевым положением при рассмотрении подобного иска (при условии, что решение уполномоченного органа не обжаловано правообладателем) является наличие законных оснований для изъятия, т.е. наличие государственных или муниципальных нужд (ст. 49, 55 ЗК РФ). Поэтому, если при рассмотрении иска уполномоченного органа власти о выкупе земельного участка, предъявленного в порядке ст. 282 ГК РФ, истец в судебном заседании не докажет, что на момент принятия органом власти решения имелись законные основания для изъятия участка, в удовлетворении иска должно быть отказано.
При всем несовершенстве законодательства в рассматриваемой сфере в целом сформирован во многом удачный каркас правовых форм обеспечения земельными участками для государственных или муниципальных нужд. Это связано с решением двух принципиальных вопросов. Во-первых, законодательно ограничены цели, достижение которых возможно путем принудительного изъятия земельных участков. Во-вторых, последовательно реализуется заложенный в статье 35 Конституции Российской Федерации принцип предварительной компенсации изымаемой для государственных или муниципальных нужд собственности. Например, принятие предложения московской администрации отнести к таким целям строительство социальных и жилых объектов при одновременном отказе от принципа обязательной предварительной компенсации изымаемой собственности по обоснованной выкупной цене (результат - конфликт из-за сноса частных домов в Южном Бутове) имело бы катастрофические значение. Местные бюджеты не имеют достаточно средств для развития, а установленные требования к обоснованию вариантов решения задач территориального планирования при подготовке генеральных планов городских округов и поселений и финансово-экономическому обоснованию их реализации (в соответствии со статьями 24 и 26 Градостроительного кодекса Российской Федерации) на практике можно обойти. Это заставляет рекомендовать ограничиться списком целей изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, указанным в статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации, и исключить возможность в настоящее время субъектам федерации расширять перечень обстоятельств (нужд), обосновывающих возможность их принудительного выкупа.
Эта
проблема остро стоит в Испании,
где принятие градостроительного законодательства
относится к ведению автономных
областей. В итоге, например, согласно
положению регионального закона
Валенсии о принудительном отчуждении
земель застройщик наделяется правом
предложения схемы
Конституционные
нормы Российской Федерации в
части гарантий собственникам земельных
участков при их изъятии для государственных
или муниципальных нужд полностью
соответствуют аналогичным
Однако
соответствие общих конституционных
норм в мировой практике не должно
успокаивать. В России в организационно-правовом
плане не определен механизм взаимоотношений
между всеми участниками
Остается
открытым вопрос, как определять вид
использования земельного участка
в случае, когда собственником
земельного участка может быть самостоятельно
выбран любой вид его использования
из утвержденного Правилами
В России такая норма законодательно введена в 1999 году Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», но на практике не применяется. В пункте 3 статьи 15 «Государственные гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности» этого закона четко сказано: «Стабильность для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект, условий и режима, указанных в настоящей статье, гарантируется в течение срока окупаемости инвестиционного проекта, но не более семи лет со дня начала финансирования указанного проекта»23. Применение такого подхода ко всем объектам изъятия позволило бы существенно сократить земельные спекуляции и избежать некоторых конфликтов на территории изъятия. Во многих регионах приходится сталкиваться с ситуацией, когда непосредственно перед принятием решения об изъятия (на практике порой за 2-3 месяца) муниципальные власти предоставляют участок частным лицам в собственность или аренду. Случаи же приобретения участков у частных лиц с целью их перепродажи государству стали массовыми. Если бы при этом для земельных спекуляций были установлены конкретные ограничения, это не только сэкономило бы необходимые для реализации других проектов бюджетные деньги, но и дало гарантии реальным инвесторам и землепользователям стабильных условий их деятельности. При этом действие законодательства о резервировании земель, определяющего как норму 7-летний срок, следует рассматривать также в качестве доказательства именно такого общего срока, в течение которого собственник изымаемого земельного участка должен был доказать практическими инвестиционными действиями свои права на определение более высокого уровня развития (состояния) своего недвижимого имущества при его изъятии.