Условия действительности сделки

    --------------------------------

    <1> Например, государственной регистрации подлежат договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок не менее года; договор купли-продажи квартиры, предприятия. Соответственно не регистрируются договоры аренды здания, сооружения, заключенные на срок менее одного года, договоры купли-продажи иного недвижимого имущества.

    <2> Например, в соответствии с ч. 4 ст. 25 Федерального закона от 26 мая 1996 г. N 54-ФЗ "О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в РФ" сделки с музейными предметами и музейными коллекциями считаются совершенными со дня их государственной регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда Российской Федерации. 

    В устной форме могут совершаться  сделки, для которых законом или  соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма. Кроме того, могут совершаться устно сделки, для которых установлена простая письменная форма, несоблюдение которой не влечет их недействительность, если они исполняются при самом их совершении.

    Законность  содержания сделки, как условие её действительности

      Законность содержания сделки - есть  соответствие содержания сделки  требованиям нормативных актов.

      Согласно первой точке зрения, которую разделяют большинство  цивилистов, это условие, предъявляемое к содержанию сделки, трактуется как соответствие содержания сделки действующим нормативным актам.

      Согласно второй точке зрения  условия, предъявляемые к содержанию  сделки, разделяют на фактические и юридические.

      Юридические требования, предъявляемые  к содержанию сделки, заключаются в установлении законности совершаемой сделки. Законность сделки выражается не только в соответствии ее содержания нормативным актам, но также и в управомоченности лица, совершающего сделку (сделка по продаже чужой вещи недействительна).

      Фактические требования, предъявляемые  к содержанию сделки, заключаются в установлении реальной (фактической) возможности осуществлять права или исполнять принимаемые по сделке обязанности. При этом, разумеется, что вопрос о реальности осуществления сделки решается сторонами на момент совершения сделки.

      Согласно третьей точке зрения  условия, предъявляемые к содержанию  сделки, можно разделить на 3 части: законность содержания, возможность исполнения, определенность содержания. По моему мнению, следует говорить о позитивных требованиях нормативных актов к содержанию сделки - определенность предмета и других существенных условий, изначальная реальность её исполнения. Грубой ошибкой ряда цивилистов, придерживающихся термина "законность содержания сделки", является создание впечатления у неискушенного читателя, что существуют только негативные условия, предъявляемые нормативными актами к содержанию сделки. Если довести до абсурда позицию представителей этой точки зрения, то можно вообще не выделять условия действительности сделок, а сказать, что существует единственное условие - законность сделки, сославшись на ст. 1 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), в которой сказано, что физические и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

      Представляется, что в качестве  общего названия этого условия  действительности сделки следует оставить "законность содержания", но разделить это условие на две составные части: негативные требования нормативных актов к содержанию сделки, позитивные требования нормативных актов к содержанию сделки.

      Представители второй точки зрения  необоснованно смешивают способность  лиц к заключению сделки с  содержанием сделки. К тому же данная классификация, по моему мнению, с практической точки зрения не совсем оправдана - деление требований, предъявляемых к содержанию сделки, на юридические и фактические ничего не дает для практики, а скорее даже вводит в замешательство обычных участников гражданского оборота.

      Представители третьей точки  зрения, по сути, правильно выделили  три условия действительности, связанных с содержанием сделки: определенность содержания, изначальная реальность исполнения и законность содержания.

      Однако с точки зрения строгой  логики их классификация не  выдерживает критики: как можно  создать классификацию условий,  поставив в один ряд общее  (законность) и частный случай  этого общего (определенность и  изначальная реальность исполнения). Такая классификация недопустима,  ведь и определенность содержания и изначальную реальность исполнения абсолютно правомерно назвать частью законности содержания - позитивными требованиями нормативных актов к содержанию сделки. Из позиции данных авторов не усматривается, что они рассматривали законность содержания как негативное требование нормативных актов.

      Но, ГК РФ в ст. 168 устанавливает:  «Сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не установит, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений».

      Таким образом, нарушение законодательства  с обязанностью не приводит  к признанию сделки недействительной, т.к. законодательством могут  быть предусмотрены иные последствия такого нарушения.

    Сделка, являясь одним из оснований возникновения  гражданских прав и обязанностей, представляет собой единство четырех элементов: субъектов - лиц, участвующих в сделке; субъективной стороны - единства воли и волеизъявления; формы и содержания, которые должны соответствовать действующему законодательству.