Управление жилыми домами

     – председатель правления избирается на срок, установленный уставом ТСЖ. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;

     – ревизионная комиссия ТСЖ Избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года.

     В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества.

     Товарищество  собственников жилья могут быть организованы в строящихся домах, лицами которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

     Жилищные  Кооперативы, форма управления многоквартирным  домом, регулируется Федеральными законами «О жилищных накопительных кооперативах» и нормами жилищного кодекса Российской Федерации.

     Жилищные  и жилищно-строительные кооперативы  является потребительскими кооперативами в сфере жилищного строительства и управления жилищным фондом, обладает организационно-правой формой юридического лица. В состав которого входят учредители физические и (или) юридические лица, то есть собственники помещений МКД, являющиеся членами жилищного кооператива, на основании принятого их устава.

     Целью в членстве жилищного кооператива (ЖК) стоит удовлетворение потребностей граждан в жилье, а так же управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

     Члены этого вида кооперативов своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

     Органами  управления жилищного кооператива являются в соответствии со cт. 115 ЖК РФ:

     – общее собрание членов жилищного кооператива;

     – конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

     – правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

     Высшим  органом управления жилищного кооператива  является общее собрание членов кооператива, которое созывается в порядке установленном уставом.

     Делая сравнение ТСЖ и потребительские кооперативы, эти организации обладают одинаковыми организационно правовыми свойствами и имеют практически одинаковую структуру органов управления. Единственное отличие ТСЖ от ЖК, это разное правовое положение членов кооператива и членов товарищества, их отличает право собственности на помещения в многоквартирном доме. В жилищном кооперативе помещения в многоквартирном доме находятся в собственности кооператива, а значит граждане владеют и пользуются жилыми и нежилыми помещениями на основании членства данного кооператива либо по договору найма. Это означает что многоквартирный дом целиком, вместе с жилыми помещениями принадлежит кооперативу как объект недвижимого имущества. Иное правовое положение имеют участники ТСЖ. Помещения многоквартирного дома в котором создано ТСЖ могут принадлежать разным собственникам, в том числе и собственникам не являющимся участниками товарищества. Таким образом, товарищество собственников жилья владеет и распоряжается в пределах своих полномочий, имуществом являющимся общей собственностью.

     Управление  многоквартирным домом управляющей  компанией

     Данный  способ также предполагает различные  варианты. К наиболее прогрессивному относится передача организованным в доме товариществом части функций управления управляющей компании (УК). Преимущества такого варианта заключаются в возможности привлечь на объект профессиональных операторов недвижимости, располагающих более мощными финансовыми и лоббистскими возможностями, а также техническими ресурсами. При этом само ТСЖ не закрывается, а контролирует деятельность коммерческой организации и в случае недобросовестной работы УК меняет подрядчика.

     Управление  многоквартирным домом управляющей  компанией без предварительного создания ТСЖ рассматривается как один из регрессивных способов. К главным его недостаткам следует отнести следующие:

     – управляющая компания является коммерческой организацией, заинтересованной не столько в сохранности чужого имущества, сколько извлечении из него прибыли;

     – собственники без наличия в доме ТСЖ, не будучи специалистами, не способны контролировать и объективно оценивать качество работы управляющей компании, досконально разбираться в насущных потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых работ.

     Еще одним регрессивным способом является конкурсное управление многоквартирным домом управляющей компанией. В данном случае власти назначают УК жильцам, не выбравшим форму управления МКД. 

     3.2 Непосредственное  управление собственниками  помещений в многоквартирном доме 

     Форма непосредственного управления собственниками помещений МКД применяется в тех многоквартирных домах, где не созданы жилищные кооперативы, и товарищества собственников жилья (ТСЖ), либо в домах, где большинство жилых помещений не находятся в собственности граждан этого дома.

     В этой форме управления МКД основным и единственным органом управления многоквартирным домом, является общее собрание собственников многоквартирного дома, правила проведения, и полномочия которого, мной было описано во втором разделе дипломной работы.

     В случае избрания непосредственной формы управления, собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального жилья, напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями. Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять ресурсы до установленных в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или «задвижки» – то есть люка), а не в квартиры.

     Обслуживание  жилья в случае выбора непосредственного  способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций. В роли последних может выступать и одна управляющая компания. Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

     Преимущество  непосредственного способа управления многоквартирным домом можно  выделить следующие факторы:

     Техническое обслуживание небольшого многоквартирного дома жильцы могут осуществлять собственными руками, что позволяет снизить расходы на коммунальные платежи;

     При непосредственном способе управления многоквартирным домом каждый из собственников жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности по задолженности в оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организации или своих соседей;

     Если  все местные управляющие компании предоставляют услуги низкого качества, а собственники жилья отличаются высокой сознательностью, непосредственное управление многоквартирным домом может стать единственной панацеей улучшения качества проживания;

     Во  многих сельских районах, где преобладает  малоэтажная застройка, такой вариант является единственным способом управления многоквартирными домами, поскольку создание в подобных объектах товариществ собственников жилья экономически проблематично, а управляющих компаний здесь не существует.

     У непосредственного способа управления многоквартирным домом есть и  недостатки: В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ;

     При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов.

     Для подведения итога описываемых форм управления многоквартирными домами, следует провести сравнительный анализ между существующими в Российской Федерации правовых форм управления многоквартирными домами.

     Для наглядного анализа разных форм управления МКД, Марковой И.В., в своей книге «Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения» был предложен многоуровневый способ управления МКД, в зависимости от наличия полномочных функций по управлению МКД. Марковой И.В. предлагает управленческие функции разделить на подсистемы и понятие управление дифференцировать на составляющие ступени управленческих функций.

     «Систему  управления общим имуществом в многоквартирном  доме можно разделить на три ступени управления многоквартирным домом (в том числе общим имуществом в многоквартирном доме): первая ступень – распорядительное управление, вторая ступень – финансово-хозяйственное управление, третья ступень – техническое управление.

     Раскроем  содержание каждой ступени управления, распределив по группам все предусмотренные Жилищным кодексом РФ функции управления многоквартирным домом (включая функции по управлению общим имуществом дома и по обслуживанию проживающих в доме граждан), с учетом ранее предложенных в настоящей работе изменений и дополнений в законодательство.

     Первая  ступень (группа функций) – распорядительное управление:

     а) имущественно-правовые функции – предусмотренные в ч. 2 ст. 44 и предложенные дополнительно в данную статью полномочия по принятию решений ОСС;

     б) организационные функции – полномочия на принятие решений: предусмотренные нормами (ч. 3 ст. 161; ч. 1 ст. 45, ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

     Вторая  ступень (группа функций) – финансово-хозяйственное управление:

     а) имущественно-правовые функции, предусмотренные  нормами (ч. 3–5 ст. 36; п. 1, 5 ч. 2 ст. 137, п. 3 ч. 2 ст. 152; ч. 3 ст. 36; п. 2 ч. 2 ст. 137; п. 3 ч. 2 ст. 137; п. 4 ч. 2 ст. 137; ч. 1 ст. 162; п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148; ч. 2 ст. 158; п. 2 ч. 1 ст. 137, п. 8 ч. 2 ст. 145, п. 3 ст. 148; ч. 7 ст. 156; ч. 8 ст. 156, п. 3 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145; п. 5 ч. 1 ст. 137, п. 6 ч. 2 ст. 145, п. 2 ч. 1 ст. 165; п. 2 ч. 1 ст. 165; ч. 3 ст. 152; п. 7 ч. 2 ст. 145, ч. 3 ст. 152; п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 6 ст. 148; ст. 162; ч. 8 ст. 155; п. 6 ч. 1 ст. 137, ч. 5 ст. 155; ч. 7 ст. 155 ЖК РФ);

     б) организационные функции (только при  наличии ТСЖ: общее собрание членов ТСЖ – ч. 2 ст. 145).

     Третья  ступень (группа функций) – техническое управление:

     а) содержание и развитие общего имущества  в многоквартирном доме: предусмотренные  нормами (ч. 1 ст. 164; п. 1 ч. 2 ст. 152; ст. 162; п. 2 ч. 2 ст. 152; ст. 162 ЖК РФ);

     б) обслуживание граждан, проживающих  в многоквартирном доме (собственников и пользователей помещений): предусмотренные нормами ч. 2 ст. 164; п. 1 ч. 1 ст. 137; ст. 162; п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).

     Представляется, что в целях практического  применения возможно построение определенного количества вариантов моделей управления многоквартирным домом, в которых функции управления будут разделены между управляющими субъектами путем распределения вышеуказанных групп функций в различных сочетаниях. Все вероятные варианты условно могут быть отображены в виде таблицы 1. 

     Таблица 1 – Варианты моделей управления многоквартирным домом

 

     Условные  обозначения:

     1) группы субъектов управления

     – ОСС – общее собрание собственников;

     – ТСЖ – товарищество собственников жилья;

     – УО – управляющая организация;

     2) * – группы функций по управлению многоквартирным домом:

     – 1 – распорядительное управление;

     – 2 – финансово-хозяйственное управление;

     – 3 – техническое управление.

     Таким образом, можно коротко охарактеризовать модели управления, сделать выводы по разным формам управления МКД.

     В данной дипломной работе рассмотрим институты (формы) непосредственного управления МКД и управление ТСЖ. Институт непосредственного управления имеет 2 модели управления, которые обладают разным набором управленческих функций. Непосредственное управление МКД может осуществляться моделью №1 и №4. При осуществлении полномочий по первой модели собственники помещений обладают всеми управленческими функциями. При использовании модели №4 собственники МКД передают часть своих управленческих функций подрядным или управляющим организациям, заключая с ними договоры технического обслуживания или договоры содержания общего имущества. Если собственники МКД выберут 3, 5 модель, то управление МКД будет называться: управление МКД управляющей организацией, а договор будет иметь название «Договор управления многоквартирным домом».