Социальный наем жилого помещения

2.1.Сравнительная правовая характеристика договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения

Близким по содержанию договору социального найма жилого помещения является договор найма жилого помещения (или договор коммерческого найма), урегулированный главой 35 ГК РФ. По этому договору собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем ( ст. 671 ГК).

«Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование и за плату. Стороны в обоих договорах именуются «наймодатель» и «наниматель». В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров, единообразно определены обязанности нанимателя и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения, одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов и в значительной части – поднанимателей. Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях» [44].

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.

Что касается договора коммерческого найма, то ни одной из названных предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

«Договор коммерческого найма – это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами»[45].

Поэтому «родство» договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. Основное же значение имеет содержащееся в п.3 ст.672 ГК положение о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством.

«Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)» [46].

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает.

Жилое помещение по договорам коммерческого и социального найма предоставляется гражданам для проживания, что позволяет рассматривать эти «договоры как потребительские, направленные на удовлетворение потребности граждан в жилье»[47] .

Согласно ст. 674 ГК РФ «договор найма жилого помещения заключается в письменной форме»[48] .

Обязанность проведения ремонта жилого помещения, являющегося предметом договора найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого), несут наниматель - за текущий ремонт и наймодатель - за капитальный. При этом если для договора социального найма эти правила являются императивными (ст. 65 и 67 ЖК РФ), то для договора коммерческого найма данное правило может быть изменено договором.

Согласно ст. 682 ГК РФ «размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

При социальном найме плата за жилье устанавливается не соглашением сторон, а детально регулируется нормами ЖК РФ.

Таким образом, из рассматриваемых договоров только договор коммерческого найма в полном смысле можно признать возмездным, так как «он направлен на извлечение прибыли от сдачи жилого помещения внаем и закон не ограничивает размер платы за жилье, который устанавливается соглашением сторон» [49].

В отличие от договора социального найма  договор коммерческого найма жилого помещения является срочным договором.

Законодатель счел оптимальным и предусмотрел в качестве предельного «срок, не превышающий 5 лет»[50].

Ст. 683 ГК РФ устанавливает два вида договоров коммерческого найма: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, т.е. заключенным на пять лет.

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма является бессрочным, то есть не содержит условия о сроке. На первый взгляд это требование кажется разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается. Но путем установления срока договора социального найма можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения.

Гражданским кодексом регулируется право нанимателя передавать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю. Сторонами договора являются наниматель и поднаниматель. Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. «Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, также требуется согласие членов семьи нанимателя»[51] .

ЖК предусматривает право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Такой обмен возможен с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Обмен осуществляется на  жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Такой обмен оформляется договором об обмене жилыми помещениями по договору социального найма.

Что касается договора коммерческого найма, то наймодателя не обязывают к заключению договора обмена или поднайма, если они не были прямо предусмотрены в договоре.

Таким образом, на основании сравнительной характеристики общих положений разновидностей договора найма жилого помещения, можно сделать вывод о множестве различий правового регулирования данных договоров, но и о единой цели – проживании граждан и реализации их права на жилище.

Споры по пользованию жилыми помещениями, вытекающие из договоров социального найма жилого помещения и найма (коммерческого найма), разрешаются в судебном порядке.

2.2. Проблемы законодательного регулирования социального найма жилого помещения

Одним из спорных вопросов является вопрос очередности предоставления жилых помещений. На практике возникает вопрос должен ли суд при удовлетворении требования гражданина о предоставлении ему жилого помещения по договору социального найма вне очереди определять срок, в течение которого должно быть предоставлено жилое помещение, учитывая при этом наличие других внеочередников и время постановки гражданина на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий?

Предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.

В ЖК РФ право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет.

Следовательно, при удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 ЖК РФ жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен, суд не должен определять срок, поскольку внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки[52].

Согласно ст.81 ЖК РФ «наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления»[53] .

Несмотря на то, что законодателем устанавливается обязанность наймодателя предоставить нанимателю другое жилое помещение и даже установлен срок для выполнения обязанности, но не предусматривается ответственность в случае невыполнения данной обязанности, что является существенным пробелом. Обычно цель замены жилого помещения состоит в уменьшении расходов нанимателя на оплату жилья и коммунальных услуг.

Поэтому в случае непредоставления наймодателем нанимателю жилья меньшего размера по договору социального найма могут пострадать обе стороны договора. Безусловно, основное бремя упадет на нанимателя, так как его интерес не будет соблюден и могут возникнуть финансовые сложности по оплате съемного жилья. Эти финансовые проблемы скажутся на наймодателе, так как возможна такая ситуация, что у нанимателя не будет необходимых средств для оплаты жилья и оплаты коммунальных услуг.

Поэтому видится необходимым восполнить пробел в законодательстве и ввести меры ответственности наймодателя в ст. 81 ЖК РФ.

Нормы ЖК РФ, регулирующие основания и порядок выселение граждан из жилых помещений, занимаемых ими по договору социального найма, носят императивный характер. Представляется, что современный законодатель совершил ошибку, не установив адекватный механизм юридической и экономической ответственности наймодателей и их должностных лиц за непредоставление тем нанимателям, которые проживают в непригодных для проживания помещениях, новых благоустроенных жилых помещений. Имеющиеся меры административной ответственности для таких случаев нельзя признать достаточными.

Также представляется крайне спорной норма п.п. 1 п.2 ст.57 ЖК РФ. ПО мнению Батурина Р.А. в современных условиях внеочередное предоставление квартир по нормам предоставления жителям аварийных домов практически нереализуемо. При этом проблема выселения из аварийного жилья стоит достаточно остро. Для решения вопроса аварийного жилищного фонда более целесообразно предоставление гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, социального жилья в порядке ст. 89 ЖК РФ. Право на получение социального жилья в порядке очередности, безусловно, должно в этом случае сохраняться за гражданами. В этом случае проблема расселения и ликвидации аварийного жилищного фонда получает некоторую перспективу, поскольку требует заметно меньших затрат. Чем руководствовались разработчики ЖК, предоставляя жителям непригодных для проживания жилых помещений внеочередное право на получение социального жилья по норме предоставления, - не вполне понятно. Предоставление жилья вне очереди льготным категориям граждан, указанным в п.п. 2 и 3 п.2 ст.57 ЖК РФ, более чем оправданно. Непригодность же для проживания имеющегося жилого помещения в этом ряду вызывает недоумение. Налицо в целом свойственные действующему ЖК проблемы определения оснований классификации[54]. В данном случае состояние жилого дома, в котором проживает очередник, дает ничем не оправданные преимущества при предоставлении жилого помещения. Граждан, проживающих в жилых помещениях, признанных непригодными для постоянного проживания, необходимо исключить из числа имеющих право на внеочередное предоставление жилых помещений по нормам предоставления. Предоставление жилых помещений этой категории лиц должно осуществляться незамедлительно после признания жилого помещения непригодным для проживания, но в порядке, установленном ст. 89 ЖК РФ.

Заключение

Стабильность отношений по пользованию жилым помещением по договору социального найма - одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище.

Проблема регулирования договорных отношений в сфере социального найма в изменившихся экономических условиях является актуальной для всех регионов Российской Федерации. Проведение государством жилищной политики осложнено как методами ее реализации, так и отсутствием единства правового регулирования в данной области правоотношений.

В данной работе были выявлены проблемы теориетического и практического характера.

Была дана характеристика договора социального найма, правового положения субъектов договора.

В данной работе была проведена сравнительная характеристика договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения. На основании сравнительной характеристики общих положений разновидностей договора найма жилого помещения, можно сделать вывод о множестве различий правового регулирования данных договоров, связанных со спецификой вида договора найма жилого помещения, но и о их единой цели – проживании граждан и реализации их права на жилище.

Таким образом задачи в плане изучения и анализа жилищных правоотношений в аспекте проблем, касающихся  сторон социального найма и их полного и по возможности справедливого осуществления ими своих прав и обязанностей были успешно выполнены.

Список использованных источников

Нормативные и иные правовые акты:

1.                  Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.   (ред. от 30.12.2008)//Рос. газ. – 1993. – 25 дек.

2.                  Жилищный кодекс Российской Федерации:Кодекс Рос. Федерации от 29 дек. 2004г. № 188-ФЗ (ред. от 30.11.2010)//Рос. газ. – 2005. – 12 янв.

3.                  Гражданский кодекс Российской Федерации(часть первая):Кодекс Рос. Федерации от 30 нояб. 1994г. № 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

4.                  Гражданский кодекс Российской Федерации(часть вторая):Кодекс Рос. Федерации от 26 янв. 1996г. № 14-ФЗ (ред. от 07.02.2011) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

5.                  Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях):Кодекс Рос. Федерации от 30 дек. 2001 № 195-ФЗ (ред. от 04.05.2011) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

6.                  О трудовых пенсиях в Российской Федерации: федер. закон от 17 дек. 2001 г. № 173-ФЗ (ред. от 27.07.2010)//Рос. газ. – 2001. – 20 дек.