Аренда зданий и сооружений

     СОДЕРЖАНИЕ

     ВВЕДЕНИЕ...................................................................................................3

     ГЛАВА 1. СУБЪЕКТЫ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ......6

ГЛАВА 2. ОБЩАЯ   ХАРАКТЕРИСТИКА   АРЕНДЫ   ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ.........................................................................................16

     2.1. Понятие договора аренды зданий и сооружений..............................16

2.2. Проблемные аспекты  правовой    конструкции договора   аренды зданий и сооружений..................................................................................19

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ  АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В ГРАЖДАНСКОМ  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИИ.....................................................................................................23

3.1. Проблемы  регулирования договора аренды  зданий и сооружений в российском законодательстве....................................................................23

3.2. Проблемы  государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений..................................................................................................26

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ.........................................................................................30

     СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ.......................................................................32 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ

     Актуальность. Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом, в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты [2, с. 75].

     Соответственно  произошел переход от практически  полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним сделок. Продолжается данный процесс и в настоящее время. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 Конституции РФ).

     На  сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества [5, с. 127].

     В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью  возникает множество самых разнообразных  споров в этой области. Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.

     Во-первых, он обоснован актуальностью арендных отношений в современной России. В условиях перехода к рынку в  регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наём. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов, с введением в оборот производственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений. Поэтому в представленной работе целесообразно дать краткую характеристику таким видам аренды, как прокат, аренда транспортных средств, предприятий, финансовая аренда. Но более подробно остановимся на договоре аренды зданий и сооружений, так как этот договор имеет специфический предмет – здание или сооружение.

     Во-вторых, изучение арендных отношений по зданиям (сооружениям) представляется интересным, потому что ранее действующий Гражданский Кодекс 1964 года не выделял аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного договора. Поэтому возникает необходимость уточнить понятие, предмет, стороны данного договора, определить какие права и обязанности имеются у арендодателя и арендатора, определить какие условия являются существенными, а какие несущественными [12, с. 69].

     Объект – аренда зданий и сооружений.

     Предмет - теория и практика использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.

     Цель  курсовой работы - рассмотрение основных гражданско-правовых вопросов аренды зданий и сооружений.

     Задачи:

1. Определить субъекты аренды;
2. Дать характеристику аренде зданий и сооружений;
3. Выявить проблемы аренды в Гражданском Законодательстве РФ.

     В изучении поставленной темы поможет  обширная арбитражная практика по спорам, возникающим из договоров аренды зданий и сооружений, а также некоторые  монографические работы ведущих  юристов - правоведов: Садикова О. Н. . Иерафилова И.К. , Витрянского В.Н.

     Структура работы – введение, три главы, заключение, список литературы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ГЛАВА 1. СУБЪЕКТЫ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

     Аренда  зданий и сооружений – один из видов  договоров аренды. Согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание и сооружение [8, с. 171].

     В главе «имущественный наём» ГК 1964 года особенности аренды зданий и сооружений не были выделены в качестве самостоятельного параграфа, предусматривалась лишь одна особенность – срок найма строений и нежилых помещений. Новый ГК 1996 года включил отдельный параграф, регулирующий данный вид обязательства. Этот параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор аренды зданий или сооружений, вызван к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе пользования, неразрывной связью с землёй и т.п.

     Таким образом, предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидность  недвижимого имущества. Ответа на вопрос, в чём различие между зданием  и сооружением ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придаёт. Однако понятие здание или сооружение подразумевает, прежде всего, нежилое помещение, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений.  Если же здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим предусмотренный гл. 35 ГК «Найм жилого помещения». Следует вспомнить п.38 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда  «О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ», который поясняет сделки связанные с арендой (имущественным наймом, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, жилищным законодательством, совершённые после введение в действие ГК РФ, являются ничтожными согласно ст. 168 (228) ГК.)

     Договор аренды зданий и сооружений регулирует как аренду здания (сооружения) в  целом так и его части. Правда, в этом случае возникают сложности  с передачей арендатору права  пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.

     К нежилым зданиям и сооружениям относятся: промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-оздоровительные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования. Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например: служебная квартира в здании больницы). А жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения, например, канцелярские, общественного питания и т.д. на первом этаже. В таких случаях необходимо в договоре указать правовое положение данных исключений [1, с. 19].

     Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10 марта 1998г. №5096/97 допускает, что  незавершённый строительством объект может быть предметом договора купли  – продажи. Однако такое правило не применимо к договору аренды зданий или сооружений. Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке (ст. 131 ГК). Самовольная постройка не является объектом аренды (ст. 222 ГК РФ).

     К арендуемым сооружениям относятся: гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, мосты и д.р. инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.

     Предмет договора аренды зданий или сооружений является существенным условием. Значит, при заключении договора его необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание (помещение) сдаётся в аренду, его место нахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещений и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть – вспомогательными, в приложении к договору следует составить план – схему помещения с указанием всех этих деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нём, кроме сдаваемого в данном случае помещение есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указать ещё и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план – схему земельного участка. Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющимся неотъемлемой частью договора. Не включение в договор аренды указанных данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдаётся в аренду, означает, что договор является несостоявшимся (п.3 ст. 607 ГК) [9, с. 298].

     Как отмечалось, здания и сооружения относятся  к объектам недвижимости, неразрывно связанных с землёй. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определённых прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определению этих прав помогут некоторые правила, содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653) . Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст. 652). Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка (п.3 ст. 652). Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка [5, с. 49].

     Стабильности  арендных отношений и защите прав, законных интересов арендатора будет  способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе и в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК РФ). В данном случае законодатель указал лишь один из способов отчуждения земельного участка – его продажу. Однако представляется, что при других способах отчуждения, например дарении, мены, наследовании, арендатор также сохранит своё право пользования земельным участком и зданием.

     Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).