Оценка объекта с применением сравнительного подхода

    3 000 : 300 = 10.

    2. Определим стоимость оцениваемой компании:

    100 х 10 = 1 000 млн руб.

    Однако, несмотря на кажущуюся простоту, этот метод требует высокой квалификации и профессионализма оценщика, так как предполагает внесение достаточно сложных корректировок для обеспечения максимальной сопоставимости оцениваемой компании с аналогами. Кроме того, оценщик должен определить приоритетные критерии сопоставимости, исходя из конкретных условий, целей оценки, качества информации.

    Сравнительный подход к оценке бизнеса во многом схож с методом капитализации доходов. В обоих случаях оценщик определяет стоимость компании, опираясь на величину дохода кампании. Основное отличие заключается в способе преобразования величины дохода в стоимость компании. Метод капитализации предполагает конвертацию годового дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации, построенный на основе рыночных данных, используется как делитель. Сравнительный подход также оперирует рыночной ценовой информацией и величиной дохода, достигнутого сходной фирмой. Однако в данном случае доход умножается на величину соотношения между ценой идоходом.

    Основные  этапы оценки предприятия  методом компании-аналога:

         I этап.- Сбор необходимой информации.

         II этап.- Сопоставление списка аналогичных предприятий.

         III этап.- Финансовый анализ.

         IV этап. - Расчет ценовых мультипликаторов.

         V этап.- Выбор величины мультипликатора, которую целесообраз но применить к оцениваемой компании.

         VI этап.- Определение итоговой величины

         взвешивания промежуточных  результатов.

         VII этап.- Внесение итоговых корректировок. стоимости методом 

    Условия применения сравнительного подхода:

         1.  Объект не должен быть уникальным.

         2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

         3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

    Сравнительный подход базируется на принципах:

         -  замещения;

         -  сбалансированности;

         -  спроса и предложения. 

    Этапы сравнительного подхода:

         1 этап

    Изучение  рынка – проводится анализ состояния  и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит  оцениваемый объект; выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

         2 этап

    Сбор  и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или  недавно проданных аналогах объекта  оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

         3 этап

    Корректировка цен продаж выбранных аналогов в  соответствии с отличиями от объекта оценки.

         4 этап

    Установление  стоимости объекта оценки путем  согласования скорректированных цен  объектов-аналогов.

    Сопоставимые  объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

         - сроке экспозиции – время,  которое объект находится на  рынке;

         -  независимости субъектов сделки- то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

• находятся в родственных отношениях;
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
• занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц;

         -  инвестиционной мотивации, которая определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;
• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• степенью износа здания.

    Основные  критерии выбора объектов-аналогов:

    1.  Права собственности на недвижимость.

    Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

    2.  Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

    3.  Условия продажи и время продажи.

    4.  Местоположение.

    5.  Физические характеристики.

    Для определения итоговой стоимости  оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 1.1).

    

 

    Рис. 1.1. Виды корректировок 

    Процентные  поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

    Стоимостные поправки:

    а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

    б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

    Кумулятивные  процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

    Поправка  в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

    Последовательность внесения поправок:

    1.  Поправка на условия финансирования.

    2.  Поправка на особые условия продаж.

    3.  Поправка на время продажи.

    4.  Поправка на местоположение.

    5.  Поправка на физические характеристики.

    Преимущества  сравнительного подхода:

    1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

    2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

    3.  Статически обоснован.

    4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

    5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

    Недостатки  сравнительного подхода:

    1.  Различия продаж.

    2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

    3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

    4.  Зависимость от активности рынка.

    5.  Зависимость от стабильности рынка.

    6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

    Примеры:

    Один  из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в  сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

    Известна  следующая информация по рыночным продажам:

    Определить:

    1.  Корректировку на разницу в площади.

    2.  Корректировку на наличие сада.

    3.  Корректировку на наличие гаража.

    Решение