Денежная оценка сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета, Сакского района, АРК

 

 

Как правило, при оценке используются метод сравнения продаж, метод  выделения, метод распределения, метод  капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого  использования.

 

Подходы и методы оценки земельных  участков можно проиллюстрировать  с помощью схемы.

 

 

 

Рис. 1 Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных  участков.

 

2.1.Экономическое содержание  доходного подхода.

 

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости  земли исходя из ожидаемых потенциальным  покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость  земельного участка определяется из способности земли приносить  доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

 

В основе доходного подхода  лежат четыре принципа:

 

1) принцип наиболее эффективного  использования;

 

2) принцип ожидания;

 

3) принцип спроса и предложения;

 

4) принцип замещения.

 

Стоимость земельного участка  рассчитывается путем капитализации  годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования  ожидаемых будущих доходов и  выручки от последующей перепродажи  земельного участка.

 

Капитализация представляет собой деления дохода от использования  земельного участка на соответствующий  коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

 

Доходный подход включает три метода:

 

1) метод капитализации  доходов (земельной ренты);

 

2) метод остатка (техника  остатка для земельного участка);

 

3) метод предполагаемого  использования.

 

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно  изменяться, а коэффициент капитализации  зависит от состояния экономики  и особенно от ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного  подхода требует проведения широких  экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знаний основ  финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

 

При анализе доходов и  расходов можно использовать ретроспективные  данные (за прошлые периоды), так  и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и  после налогообложения. Главное  условие, которое необходимо соблюдать  при расчетах, состоит в том, что  потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных  участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных  данных, с потоками, определенными, на основе прогнозных данных, тоже самое  относится и к учету налогообложения.

Метод капитализации дохода

 

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении  годового дохода от владения земельным  участком и делением его на коэффициент  капитализации или умножением его  на срок капитализации, т. е. период, необходимый  для окупаемости или воспроизводства  земледельческого капитала.

 

Расчеты стоимости земли  методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

 

__________Доход___________ (2.1)

 

Стоимость земли = Коэффициент  капитализации

 

Процедура оценки рыночной стоимости  земельного участка методом капитализации  дохода включает следующие этапы:

 

1) определение величины  капитализируемого дохода;

 

2) определение коэффициента  капитализации;

 

3) определение рыночной  стоимости земельного участка.

 

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

 

Доход от земельного участка  рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

 

- земельная рента при  оценке сельскохозяйственных и  лесных земель;

 

- земельная арендная плата  при оценке земель поселений;

 

- часть дохода от единого  объекта недвижимости, приносящаяся  на застроенный земельный участок,  рассчитанная методом остатка;

 

- доход от прироста  стоимости земельного участка,  получаемый при его продаже  в будущем.

 

Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли  коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

 

В мировой практике сложились  четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных  для капитализации земельной  ренты, т. е. оценки сельскохозяйственных земель.

 

Первый подход рассматривает  Земельный участок как разновидность  денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации  исходя из характеристик денежного  рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой  определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам.

 

Второй подход – условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве  развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится  капитал в сельском хозяйстве. Доход  с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного  назначения.

 

Данный подход используется в настоящее время в Украине  при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель -50 лет.

 

Третий подход – расчет коэффициента капитализации методом  кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан, прежде всего, с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода.

 

Формула определения ставки дохода методом кумулятивного построения имеет следующий вид:

 

n

 

К = Кo +∑ Кi, (2.2)

 

i=1

 

Где К – коэффициент  капитализации (ставка дохода) для земельного участка;

 

Ко – безрисковая ставка дохода на капитал;

 

Кi – премия за риск по i-му фактору риска;

 

n – число факторов риска.

 

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный  участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в  качестве базовой величины, к которой  добавляются поправки, учитывающие  конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

 

Экономическое содержание безрисковой  ставки проявляется в том, что:

 

1) она отражает доходность  на наиболее ликвидные активы. Инвестор как бы передает право  пользования своими денежными  средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата.

 

2) должен иметь доступ  всех инвесторов к данным высоколиквидным  активам, выступающим в качестве  альтернативного варианта вложения.

 

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает  риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный  видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

 

Региональный риск – это  риск вложения средств в недвижимость, находящуюся, во-первых, под юрисдикцией  страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения  форс-мажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Во-вторых, учитывается специфика района.

 

Премия за низкую ликвидность  – учитывает риск, связанный с  возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной  развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен, как  на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном  рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения.

 

Ко * Т, (2.3)

 

Пликв. = 12

 

Где Пликв. – премия за низкую ликвидность;

 

Ко – безрисковая ставка дохода;

 

Т – типичный срок экспозиции земельного участка на рынке.

 

Четвертый подход – метод  анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления  величины дохода по аналогичным земельным  участкам на цену их продажи, Рекомендуется  рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается  особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т. е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный  участок.

 

Определение рыночной стоимости  земельного участка. Для расчета  стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится  на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

 

Одной из разновидностей метода капитализации является Капитализация  земельной арендной платы. Метод  капитализации земельной арендной платы может использоваться для  оценки рыночной стоимости земель предприятий  и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и  населенных пунктах.

 

Земельная арендная плата  – это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем  и арендатором.

 

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость  прав собственности и аренды методом  капитализации. Метод капитализации  арендной платы особенно удобен, когда  земельные участки сдаются арендатором  в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

 

Этот метод называется «капитализацией арендной платы» за свободный участок. Если земельный  участок способен независимо приносить  ренту как свободный, эту ренту  при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в  показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение  особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка.

 

Исходные данные для капитализации  можно получить из анализа рыночной информации об арендных ставках при  сдаче в аренду свободных земельных  участков или через мультипликатор (арендная ставка/цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных  оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития рынка  в большинстве регионов Украины  эти данные отсутствуют.

 

Исходя из этих данных, Годовая  арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

 

А = Сб * Кд * Км * S, (2.4)

 

Где А – величина годовой  арендной платы за земельный участок;

 

Сб – базовая ставка арендной платы за 1 кв. м;

 

Кд – коэффициент вида деятельности арендатора;

 

Км - коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

 

S – площадь земельного  участка.

 

Стоимость земельного участка  рассчитывается посредством капитализации  годовой арендной платы.

 

Метод остатка 

 

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса  и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка  дохода для земли). Этот метод применяется  также для оценки незастроенных  участков, если имеется возможность  их застройки улучшениями, приносящими  доход.

 

Метод остатка широко применяется  для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

 

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и  сооружениям, построенным на земле  за счет привлечения капитала, рабочей  силы и управления, отдается приоритет  при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится  к земельному участку.

 

Данный метод называется «способ остаточной стоимости». При  применении способа остаточной стоимости  для оценки земли в качестве элементов  анализа также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования  с целью извлечения дохода. Из чистого  дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приносящимся на счет земли. Для получения показателя стоимости он капитализируется. Применение метода ограничивается доходными объектами  имущества. Он наиболее часто употребляется  для новых объектов имущества, для  которых требуется меньшее число  допущений.

 

На практике возможно использование  двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает  определение остатка дохода, приходящегося  на земельный участок, а второй вариант  предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок.