Административно-правовой институт регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3 МЕХАНИЗМ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

3.1 Юридические основания осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество

Основными целями государственной регистрации прав собственности являются установление стабильности оборота недвижимости, придание предельной открытости (прозрачности) правам на недвижимое имущество и информации об этих правах, а также внесение единообразия в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории России. Для достижения этих целей перед органами, осуществляющими государственную регистрацию, поставлен ряд задач, реализация которых способствует осуществлению как государственных интересов, направленных на стимулирование экономического развития России, обеспечение полноты сбора налогов, борьбу с преступностью и т.д., так и интересов юридических и физических лиц, касающихся обеспечения государственных гарантий их прав на недвижимость. Их выполнение необходимо для укрепления рынка недвижимости, решения государственной задачи по повышению инвестиционной активности и расширению базы кредитных операций.

Потребность в создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была вызвана также тем, что предметом договоров, права по которым подлежат обязательной государственной регистрации, являются объекты, представляющие особую ценность для субъектов гражданского оборота. В отсутствии стабильности и прозрачности рынка недвижимости высока степень риска несения существенных убытков участниками гражданского правового оборота недвижимости. Необходимость эффективного осуществления охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц, государством требовала стройной системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В конечном итоге потребности участников оборота недвижимости определили цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и права собственности.

Акты, изданные органами государственной власти и органами местного самоуправления, как и иные основания государственной регистрации, подлежат правовой экспертизе на общих основаниях, однако их особый статус требует тщательной правовой экспертизы. В частности, в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании заведомо незаконного акта государственного или муниципального органа должно быть отказано, даже если такой акт и не признан недействительным.

По своей правовой природе Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы как субъекты гражданско-правовых отношений в сфере государственной регистрации прав являются органами государственного управления, осуществляющими властно-правовые функции (полномочия) в рамках гражданско-правовых отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях:

                 создания предельно открытой системы прав на недвижимое имущество, позволяющей свободно получать информацию об этих правах и осуществлять государственный контроль за совершением сделок с таким имуществом;

                 защиты законных прав и интересов различных субъектов прав на недвижимое имущество;

                 ведения единых процедур регистрации прав на недвижимость на всей территории Российской Федерации[10].

Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы имеют двойственную (частно-государственную) правовую природу, являясь, с одной стороны, уполномоченным государством исполнительным органом, осуществляющим по единым правилам на всей территории России процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой стороны, юридическим лицом, которое действует в гражданско-правовом поле, являясь субъектом - участником гражданско-правовых отношений, возникающих при государственной регистрации прав, наряду с иными участниками (гражданами России, иностранцами и лицами без гражданства, российскими и иностранными юридическими лицами, международными организациями, иностранными государствами, Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями).

3.2 Этапы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и их закрепление в российском законодательстве

Процедура проведения (этапы) государственной регистрации установлена в статье 13 («Порядок проведения государственной регистрации прав») Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  и состоит из пяти этапов:

                 прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и сделок и отвечающих требованиям Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины, регистрация приема таких документов;

                 правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

                               установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и сделок;

                               внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и сделок;

                               совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав[11].

Во исполнение норм Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, в настоящее время действуют (в редакции от 19 января 2005 г.) утвержденные приказом Министерством юстиции РФ от 1 июля 2002 г. № 184 Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направленные на оказание практической помощи регистрирующим органам в целях совершенствования ими практики проведения государственной регистрации.

С утверждением приказом Министерства юстиции РФ от 14 сентября 2006 г. № 293 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Административный регламент) процедура приема документов (первого из пяти этапов государственной регистрации) стала более прозрачной, регламентированной и понятной для населения. Итак, регистрационные действия начинаются с первой из перечисленных в разделе 3 Административного регламента административных процедур исполнения государственной функции - процедуры приема документов на государственную регистрацию прав и сделок.

Согласно п. 77 Административного регламента основанием для начала исполнения государственной функции является личное обращение заявителя (правообладателя, сторон (стороны) сделки, их представителей, нотариуса, удостоверившего сделку с соответствующим объектом недвижимого имущества или совершившего иное нотариальное действие, на основании которого возникает соответствующее право) в Росрегистрацию (территориальный орган Росрегистрации, его обособленное подразделение) с комплектом документов, необходимых для государственной регистрации прав.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт государственной регистрации (внесения записи в указанный Единый государственный реестр) означает, что с этого официального (законного) момента лицо, на имя которого зарегистрировано соответствующее право, имеет установленные законом возможности распоряжаться этим правом, а третьи лица не вправе нарушать это право своими незаконными действиями (бездействием).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным российским законодательством, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные документы содержат описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

3.3 Роль и значение Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество

В настоящее время система контрольных и надзорных функций в органах исполнительной власти сложна, избыточна, не прозрачна и противоречива - контрольные функции (исследования, обследования, экспертиза, анализ первичной информации и т.д.) пересекаются с надзорными (проведение проверок, наложение взысканий, лицензирование, выдача разрешений, регистрация, приостановление деятельности и т.д.). Это приводит к усилению административного давления, увеличению количества административных ограничений деятельности организаций, в том числе предпринимательской деятельности.

В результате реализации начального этапа административной реформы к 2005 году были созданы необходимые предпосылки для дальнейшей комплексной модернизации системы государственного управления. В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" образованы новая система и структура федеральных органов исполнительной власти. Функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию возложены на федеральные министерства, функции контроля и надзора - на федеральные службы, функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом - на федеральные агентства[12].

Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рамках проводящейся в России административной реформы призван решить ряд задач:

1) упростить и сделать более прозрачной и понятной систему контрольных и надзорных функций в Федеральной регистрационной службе и ее территориальных органах;

2) установить эффективную систему информирования населения об исполнении государственной функции, включающую в себя предоставление информации: непосредственно в территориальных органах Росрегистрации, исполняющих государственную функцию; с использованием средств телефонной связи, электронного информирования, вычислительной и электронной техники; посредством размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (Интернет), публикации в средствах массовой информации, издания информационных материалов (брошюр, буклетов и т.д.);

3) ввести общий порядок получения населением консультаций (справок) об исполнении государственной функции по вопросам: перечня документов, необходимых для государственной регистрации прав, комплектности (достаточности) представленных документов; размера государственной пошлины (платы за выдачу информации о зарегистрированных правах); источника получения документов, необходимых для государственной регистрации прав (орган, организация и их местонахождение); времени приема и выдачи документов; сроков государственной регистрации прав; порядка обжалования действий (бездействия) и решений, осуществляемых и принимаемых в ходе исполнения государственной функции, и др.

ВЫВОДЫ

Система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним достаточно сложна и сегодня весьма далека до окончательного формирования. Прежде всего, это связано с тем, что сегодня преобладает проблема правового регулирования совершения таких сделок, которые раньше не были характерны для гражданского оборота России, а в условиях рыночной экономики выдвигаются на первый план - сделки с недвижимостью, ибо право собственности делится на правомочия: владения, пользования и распоряжения. От того, что именно будет превалировать в праве собственности, зависит и построение системы органов государственной регистрации.

Как представляется диссертанту, в будущем органы государственной регистрации должны максимально быть приближены к движению объектов собственности, поскольку они, являясь юридическими лицами, имеют обособленный правовой статус, и основу их деятельности составляют нормы гражданского и смежных с ним отраслей права. Известно, что государственный аппарат исторически складывался последовательно, имеет свою структуру и наделяется определенными функциями. С появлением органов государственной регистрации прав на объекты недвижимости они вошли в общую систему государственного аппарата, где сложились определенные устойчивые взаимосвязи.

Изучение правового статуса органов государственной регистрации обусловлено тем, что к ним можно отнести органы и организации, участвующие в процессе создания учреждений юстиции по регистрации прав (например, органы власти субъектов Российской Федерации), а также в процессе подготовки ряда документов, необходимых для функционирования органов регистрации (например, органы технического и кадастрового учета объектов недвижимости).

Поэтому опираясь на результаты проведенного нами исследования, мы полагаем, что органы государственной регистрации прав на недвижимость должны иметь самостоятельную структуру с учетом положений главы 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  Данное утверждение основано на том, что согласно ст. 9 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «учреждение юстиции по регистрации прав - государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и наименованием своего учреждения». Более того, государственная регистрация, как таковая, представляет собой «юридический акт признания и подтверждения государством, то есть Российской Федерацией, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ».